核心观点
本周新房、二手房概念股成交量均有所上升。本周43 个城市新房成交套数为3.1 万套，环比上升 4.1%，同比下降 55.3%；17 个大中城市新房成交套数为2.1 万套，环比上升5.8%，同比下降 49.3%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化32.6%、 10.3%、-8.3%，同比增速分别为-61.6%、-46.1%、-41.0%。15 个城市二手房成交套数为1.5 万套，环比上升 16.9%，同比下降 38.0%；11 个大中城市二手房成交套数为1.4 万套，环比上升15.2%，同比下降 35.7%；一、二、三线城市二手房龙头股成交套数环比增速分别为5.0%、 20.2%、 23.4%，同比增速分别为-35.4%、 -38.5%、 -13.0%。
新房库存量有所上升，去化周期相比上周有所下降。15 个城市新房库存套数为104.3 万套， 环比上升 1.4%，去化周期为17.8 个月，环比下降0.9 个月；8 个大中城市新房库存套数57.7 万套，环比上升 2.6%， 同比上升 4.9%，去化周期为13.7 个月，环比下降0.5 个月；一线城市新房库存量28.1 万套，环比上升4.8%，去化周期14.2 个月，环比上升0.2 个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比上升0.6%，去化周期为14.6 个月，环比下降1.2 个月，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比上升0.6%，去化周期10.8 个月，环比减少1.3 个月。
整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为280 宗，环比下降 3.8%，同比下降 54.2%；成交土地规划建筑面积为 1801 万平方米，环比下降 1.8%，同比下降 45.9%；成交土地总价为 508 亿元， 环比上升 109.1%，同比下降34.5%；成交土地楼面均价为 2819 元/平方米，环比上升 112.9%，同比上升 21.2%； 百城成交土地溢价率为 2.71%， 环比下降 14.2%，同比下降 90.2%。
房企信用债发行规模环比与同比均有所增加。本周房地产行业信用债总发行量为 233.43 亿元，同比增加 7.9%（前值： -36.7%），环比增加49.4%；总偿还量为 140.29 亿元，同比提升 36.9%（前值： -25.2%），环比增长 28.6%；净融资额为 93.14 亿元。其中国企信用债总发行量为 233.43 亿元，同比增长 60.8%（前值： 27.8%），环比上升 49.4%；总偿还量为 70.67 亿元，同比提升 67.0%（前值： -16.9%），环比下降 22.7%；净融资额为 162.76 亿元。民企连续三周无信用债发行，本周总偿还量为 69.62 亿元，同比提升 15.7%（前值： -50.8%），环比增加 294.9%；净融资额为-69.62亿元。
投资建议
我们认为当前地产行业龙头股已迈入深度调整期，从本周公布的百强房企销售来看，4 月百强房企全口径销售额降幅进一步扩大至-58.9%，楼市地市景气度持续低迷，部分城市基本面面临严峻的下行压力。近期各地地产政策调整节奏明显加快，同时向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸，例如本周黄石、江门、株洲出台购房补贴政策，廊坊、上饶、洛阳、贵阳下调首付比例，中山、惠州、沈阳取消部分限购，天津拟停止限价商品房销售等。从中央层面来看，政治局会议对地产定调“稳中趋松”，地产政策调控路径更加清晰明确，我们认为后续“因城施策”、“因时施策”、“因房施策”将进一步加速落地，兑现beta 行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。
我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企龙头股，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产龙头股调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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