及时优化信贷政策，保持融资龙头股平稳有序，支持刚改住房需求。一行两会召开专题会议，认真传达学习中央政治局会议和习近平总书记在中央政治局第三十八次集体学习时的重要讲话精神。1）央行提到要进一步有效管控金融风险，坚决守住不发生系统性金融风险底线。支持资本市场平稳运行。执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；2）证监会提到积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs 试点范围；3）银保监会提到要落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。
沪深交易所支持房企概念股合理融资，促进房地产行业龙头股平稳健康发展。1）5 月4 日，深交所发布支持实体经济八项措施。其中提到要支持房地产企业合理融资需求，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展；2）5 月5 日，上交所党委召开会议，指出要服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs 试点范围，合理把握IPO 和再融资常态化。
因城施策各地持续变化。1）长沙首套商品住房网签满4 年可购买第二套商品住房；2）苏州新房限制转让时间调整为2 年，非本市户籍居民连续缴纳6 个月社保即可购房，非限购区域购房不计入家庭限购套数；3）无锡发布通知，个人住房转让增值税免征年限由5 年调整为2 年；4）西安调整政策，5 月1日起公积金缴存职工每年可以申请一种住房消费类提取；5）长春首次申请公积金个人住房贷款，最低首付款比例不低于20%；6）徐州提出18 条政策助推房地产复工复产，其中包括竞拍保证金降至50%、鼓励降首付比例；7）广西拟出台新政：租房和加装电梯或可多次提取公积金；8）嘉兴职工首次使用公积金购房，单人最高贷款额度上浮至40 万元，双人及以上最高贷款额度上浮至80 万元；9）洛阳出台18 条房地产举措，首付款比例降至20%，分期缴纳土地出让金； 10) 中山加大住房公积金支持力度，优化限购区域；11）镇江发布通知，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为40%；12）乐山加强合理住房需求支持，购买新房首套补贴8000 元，二套补贴12000 元； 13）赣州房展会期间购房者贷款年龄放宽至70 岁，首套房贷利率降至5.2%。
1、 本周新房龙头股、二手房成交情况：
新房方面：本周36 城整体新房成交面积相较去年同期变化-66.5%，环比-47.5%，相对2021 年周均-70.7%。年初以来累计同比-46.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-64.9%/-52.9%/-76.3%，环比变化-59.0%/-47.2%/-43.1%，年初以来累计同比-38.6%/-37.0%/-59.2%。
二手房方面：本周的二手房市场中统计的13 个城市成交面积同比变化-16.5%，环比-64.9%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化-41.3%。
（1）新房成交情况：
新房方面：本周36 城整体新房成交面积相较去年同期变化-66.5%，环比-47.5%，相对2021 年周均-70.7%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-64.9%/-52.9%/-76.3%，环比变化-59.0%/-47.2%/-43.1%。
5 月以来：36 城市新房成交面积同比-72.1%，其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-66.5%/-42.8%/-85.4%。
年初以来：36 城市新房成交概念股面积同比-46.5%，其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-38.6%/-37.0%/-59.2%。
库存方面：本周统计的12 城市库存去化周期为13.0 个月，环比变化+0.6个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.7/+0.4/+1.2 个月。
（2）二手房成交概念股情况：
本周的二手房市场中统计的14 个城市成交面积同比变化-16.5%，环比-64.9%。5 月以来累计同比+361.8%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-41.3%。
一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比+3.3%，环比-59.1%。
5 月以来累计同比+202.8%。年初以来累计同比-39.0%。
二线城市（杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州）：二手房成交面积本周同比+1.2%，环比-67.9%。5 月以来累计同比+473.6%。年初以来累计同比-33.9%。
2、 房企资金跟踪：
5 月6 日，金融街发布公告称，拟发行两品种合计不超10 亿元公司债券，期限5 年，询价最低2.80%。
5 月6 日，华润置地发布公告称，债券“22 润置03”5 月9 日开始在深交所上市，发行总额10 亿元，期限3 年期，票面年利率2.79％。
5 月6 日，华夏幸福公布债务重组相关兑付进展。自4 月29 日开始，启动第二批现金兑付安排，分批兑付，总金额为14.16 亿元。
5 月6 日，金科股份召开2021 年度业绩发布会。公司正筹备龙头股发行20 亿小公募债，用以归还“20 金科03”、“19 金科03”本金合计19.46 亿债券。
3、本周市场重要信息：
（1）行业信息：
5 月6 日，央行发布2022 年一季度金融机构贷款投向统计报告。2022 年一季度末，房地产开发贷款余额12.56 万亿元，同比下降0.4 个百分点，增速比上年末低1.3 个百分点；一季度增加2900 亿元，比上年四季度多增4414亿元。个人住房贷款余额38.84 万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3 个百分点。3 月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17 个基点。
5 月6 日，中共中央、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。推进以县城为重要载体的城镇化建设 分类引导县城发展方向。
5 月7 日，人民银行广州分行召开新闻发布会。会议指出广东房贷已经重回增长通道，要积极推动保租房REITs 项目。
5 月7 日，济南第一批次集中供地完成出让，共出让35 宗地块，总起拍价超162 亿元。其中21 宗地块成交，总成交价90.14 亿元，14 宗地块流拍。
5 月7 日，无锡第一批次集中供地完成出让，8 宗地全部成交，仅1 宗溢价成交，其余均以底价成交，共计成交104 亿元。
5 月6 日，深圳房地产中介协会发布《二手房交易经纪服务指引（试行）》，明确了房地产经纪方服务十大基本原则，包括提前告知、依次代理原则等。
5 月5 日，海南省政府办公厅印发《进一步为中小微企业纾困解难的措施》，出台九大措施，其中包括小型微利企业等按50%税额幅度减征“六税两费”。
5 月5 日，广州完成首批集中供地。共推出18 宗涉宅用地，沿用去年二、三批次的“限地价+竞自持+摇号”规则。成交17 宗，其中2 宗溢价成交，1 宗触顶价成交；溢价率1%，环比+1pct；流拍率6%，环比-18pct；国央企摘地6 宗，城投摘地7 宗，民企摘地4 宗。
5 月3 日，惠州住建局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，提出将优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。
（2）公司信息：
【招商积余】招商积余北京公司成功中标农业银行北京数据中心园区物业服务项目。
【万科A】4 月公司实现合同销售面积160.9 万平方米，同比-47.9%；销售金额308.4 亿元，同比-38.0%。1-4 月累计实现合同销售面积793.6 万平方米，同比-43.8%；销售金额1373.4 亿元，同比-40.1%。
投资建议：政治局会议表述积极，3 月16 日多部门联合发声以来，政策加速改善。
持续看好政策改善和供给侧改革受益标的，保利发展、金地集团龙头股、万科A、招商蛇口、建发股份、招商积余、南山控股等。
风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资评级机构关注度行业关注度股票综合评级首次评级股票