投资要点
5月社融规模概念股超预期 ,居民中长期贷款有所改善。截至5月末,社会融资规模存量为329 万亿元,同比增长10.5%,对实体经济发放的人民币贷款余额为202.03 万亿元,同比增长10.9%。从增量来看,5 月社会融资规模增量2.79万亿元 (预期2.03 万亿元,前值9102 亿元),同比多增8399 亿元,其中对实体经济发放的人民币贷款增加1.82 万亿元,同比多增3936 亿元,但仍存在结构性问题。5月人民币贷款增加1.90 万亿元,同比多增3920 亿元。分部门看,5月份住户贷款龙头股增加2888 亿元,同比少增3344 亿元,其中中长期贷款增加1047 亿元,相较4 月由负转正。
上海首轮集中供地表现良好,超三成触顶成交。上海首轮土地集中出让门槛大幅放松,全部采用挂牌方式出让,并通过降低封冻资金比例来缓解房企参拍资金压力。本轮土拍36 宗涉宅地全部成功出让,其中19 宗底价成交,13 宗触及中止价成交,整体溢价率为3.3%,维持在较低水平。参与竞拍主体多样,包括国企、央企,外企,其中八成地块由央国企竞得,招商蛇口拿地金额居首,共花费117.7 亿元独自或联合斩获了4幅地块;上海本土民企表现较为积极,大华、大名城、同润、佳运置业等均有斩获。
5 月重点50 城平均去化率32%,环比有所改善。克尔瑞数据显示,重点50城开盘平均去化率由上月的29%微增至32%,环比上涨3pp,去化率超50%的城市个数由4 个增长至6 个,去化率环比增长的城市11 个,持续两个月环比增长的城市8 个。1)福州、郑州、深圳、长沙等5 月环比涨幅显著,主要是热点网红盘集中入市从而拉动了全市平均去化率;2)无锡、佛山、重庆等因上月基数较低,出现了边际复苏迹象;3)南京、苏州、东莞等城市热度稳步回落,5 月去化率跌幅均超10pp。
房企融资规模连续3个月下降,资金龙头股压力依然存在。5月房地产企业融资总额为612 亿元,同比下降34.3%,环比下降21.2%,发行平均利率为3.25%,同比下降1.44pp,环比下降0.33pp。其中发行信用债446 亿元,同比增加20.9%,ABS 166 亿元,同比降低47.5%,海外债暂无新发是发行额缩减的主要原因。截至2022 年5 月末,跟踪的170 余家房企海外债及信用债共2.54万亿,海外债占比51.2%;5月份已到期信用债495 亿元,新发行信用债仅覆盖90%的到期债券,房企资金压力加剧。2022 年6-12 月到期债务5688 亿元,6-8 月份到期量合计超3099 亿元占比过半,且6 月境外债到期占总债券到期量近60%。
投资建议:我们认为当前应当关注4 条投资龙头股主线:1)开发企业:保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活龙头股、旭辉永升服务等;3)赛道转型企业:广宇发展、鲁商发展等;4)房产经纪企业:贝壳等。
风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业龙头股政策调控风险。
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