投资要点
5月社融规模概念股超预期 ，居民中长期贷款有所改善。截至5月末，社会融资规模存量为329 万亿元，同比增长10.5%，对实体经济发放的人民币贷款余额为202.03 万亿元，同比增长10.9%。从增量来看，5 月社会融资规模增量2.79万亿元 （预期2.03 万亿元，前值9102 亿元），同比多增8399 亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加1.82 万亿元，同比多增3936 亿元，但仍存在结构性问题。5月人民币贷款增加1.90 万亿元，同比多增3920 亿元。分部门看，5月份住户贷款龙头股增加2888 亿元，同比少增3344 亿元，其中中长期贷款增加1047 亿元，相较4 月由负转正。
上海首轮集中供地表现良好，超三成触顶成交。上海首轮土地集中出让门槛大幅放松，全部采用挂牌方式出让，并通过降低封冻资金比例来缓解房企参拍资金压力。本轮土拍36 宗涉宅地全部成功出让，其中19 宗底价成交，13 宗触及中止价成交，整体溢价率为3.3%，维持在较低水平。参与竞拍主体多样，包括国企、央企，外企，其中八成地块由央国企竞得，招商蛇口拿地金额居首，共花费117.7 亿元独自或联合斩获了4幅地块；上海本土民企表现较为积极，大华、大名城、同润、佳运置业等均有斩获。
5 月重点50 城平均去化率32%，环比有所改善。克尔瑞数据显示，重点50城开盘平均去化率由上月的29%微增至32%，环比上涨3pp，去化率超50%的城市个数由4 个增长至6 个，去化率环比增长的城市11 个，持续两个月环比增长的城市8 个。1）福州、郑州、深圳、长沙等5 月环比涨幅显著，主要是热点网红盘集中入市从而拉动了全市平均去化率；2）无锡、佛山、重庆等因上月基数较低，出现了边际复苏迹象；3）南京、苏州、东莞等城市热度稳步回落，5 月去化率跌幅均超10pp。
房企融资规模连续3个月下降，资金龙头股压力依然存在。5月房地产企业融资总额为612 亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%，发行平均利率为3.25%，同比下降1.44pp，环比下降0.33pp。其中发行信用债446 亿元，同比增加20.9%，ABS 166 亿元，同比降低47.5%，海外债暂无新发是发行额缩减的主要原因。截至2022 年5 月末，跟踪的170 余家房企海外债及信用债共2.54万亿，海外债占比51.2%；5月份已到期信用债495 亿元，新发行信用债仅覆盖90%的到期债券，房企资金压力加剧。2022 年6-12 月到期债务5688 亿元，6-8 月份到期量合计超3099 亿元占比过半，且6 月境外债到期占总债券到期量近60%。
投资建议：我们认为当前应当关注4 条投资龙头股主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活龙头股、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。
风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业龙头股政策调控风险。
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