2022 年以来，收益稳定的REITs 底层资产，适度压低的长端利率，都有利于REITs市场发展。本篇报告从产业的长期前景、竞争格局等维度出发，详解当前C-REITs 所有大类底层资产价值变动影响因素，包括区位和运营，受疫情影响程度，扩能和大修，定价和补贴政策，规模经济等。REITs 市场正在迎来高质量发展，我们建议投资者积极配置REITs，重点推荐产权类REITs。
REITs 市场日益成熟，我们的研究以产业为本。截至2022 年6 月15 日，REITs市场总市值达523 亿元，参与投资者日益多元，REITs 市场组合自上市至今总计上涨21.0%。2022 年6 月21 日，首批9 只REITs 将迎接限售解禁。新REITs 的发行有望回应原始权益人和投资者的期待，而REITs 扩募也箭在弦上。我们认为，未来对REITs 的研究将重点聚焦底层资产，结合政策研究、产业研究和产品研究。
保障性租赁住房和REITs 的天作之合。保障性租赁住房是被最新纳入REITs 的底层资产品类。最近几年，我国保租房能有效补住房供给体系的短板，潜在建设规模大，服务人群广，租金较之市场往往有20%以内的折扣，故而出租率稳定。保租房商业上的可持续性，主要来自土地出让红利让渡。我们相信，核心城市的保租房资产收益很难受周期性因素影响，运营成本可控。我们建议未来积极申购深圳保租房REIT和厦门保租房REIT。
物流仓储是少数具备规模经济的REITs 底层资产。由于各地对供给物流仓储用地的谨慎态度，现代物流仓储设施长期稀缺，其出租率和租金复合增速都长期走高。重要物流节点，核心都市圈的物流仓储用地更显稀缺，且日常租金表现基本不受疫情影响。行业竞争格局方面，京东、普洛斯、ESR 等物流仓储龙头不断拓宽网络，随规模上升，企业租金议价能力加强，单方管理成本下降。我们认为，物流仓储设施是极少数具备规模经济效应，适合全国化，网络化发展的REITs 底层资产。这或许说明，物流仓储REITs 的扩募值得投资者参与。长期而言，龙头物流仓储平台可能形成“上市平台+境内外上市REITs”两层资本运作结构，发挥投融管退优势。
产业园区：区位是根本，运营是保障。产业园区资产从总体上供应丰裕，区位对于租金和出租率起决定性作用。运营服务能力往往是产业用地出让时的底线要求，从孵化到融资，从招聘到申报审批，集成性的园区服务助力园区价值的增长。总体来看，好的园区资产经营受疫情影响较轻，刚性资本开支小。但园区资产缺乏规模经济效应，内部分化也很大，所在区位供应情况可能变化，并往往和写字楼市场租金表现有关联。我们看好核心区位的园区资产中长期价值增长。
生态环保概念股和高速公路：政策主导，后续资金流入流出不确定性大。现有经营权类REITs 主要涉及垃圾焚烧，水务和高速公路。我们相信，水务REITs 能受益于水价提升，而高速公路REITs 当前的分派率较高。但是，经营权类资产的大修、扩能等现金流中断事件发生概率大，后期运维需要的资本开支也可能较大。高速公路的车流量受疫情影响也比较大。
风险因素：部分经营权类资产存在期间可供分派现金大幅低于预期的可能，这既可能和停运改造有关，也可能和疫情影响有关。宏观经济下行对C-REITs 底层资产的运营造成影响的风险。REITs 未来扩募，可能出现收益率变动的风险。利率下降冲击REITs 估值的风险。保租房龙头股、环保类、高速公路，其定价都完全取决于政策本身，存在一定的调价风险。
迎接REITs 市场高质量发展，更看好产权类REITs 的发展前景。丰富多元的REITs 底层资产，构成了REITs 市场龙头股得以繁荣的根基，适度压低的长端利率，也有利于REITs的市场发展。我们相信，受疫情影响较小，出租率和租金水平相对稳定，很少出现大修等资本开支，加之不存在到期日的特征，预计将使得产权类REITs 在中长期而言更受市场欢迎。具体而言，我们重点推荐具备规模效应的品牌物流仓储REITs，地段优越的产业园区REITs 和核心城市的保租房龙头股REITs。当然，经营权类reits 也值得从基本面出发，精选收益可靠的品种。
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