行业点评
市场出现复苏，地产和物业表现均相对强势。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+4.3%，在各板块中位列第4；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300 指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+2.2%和+1.1%。
整体土拍热度低温，部分城市分化。本周全国300 城宅地成交建面1935 万┫，单周环比31%，单周同比-4%，平均溢价率5%（杭州、宁波等城市集中土拍热度分化）。2022 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面22115 万┫，累计同比-54%；年初至今，华润置地、滨江集团、中海地产、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周一手房销售同环比连续三周同比为正。本周40 个城市商品房成交合计988 万平米，周环比+40%，周同比+8%，其中：一线城市周环比+36%，周同比+7%； 二线城市周环比+43%，周同比+17%；三四线城市周环比+27%，周同比-38%。
本周二手房销售环比上升、同比有所下滑。本周17 个城市二手房成交合计186 万平米，周环比+3%，周同比-12%，其中：一线城市周环比+19%，周同比-30%；二线城市周环比0%，周同比-2%；三四线城市周环比+2%，周同比-44%。
百强整体销售有复苏迹象，房企表现有分化。全国百强房企1-6 月累计全口径销售金额34706 亿元，同比-51%（降幅较1-5 月收窄2pct）；6 月单月全口径销售金额8311 亿元，环比+60%，同比-43%（降幅较5 月单月收窄17pct）。头部房企销售复苏更为明显，TOP10、11-30、31-50 和51-100 梯队单月同比分别为-36%、-41%、-51%和-54%；不同类型房企复苏也有分化，改善产品占比高的房企弹性更大且行业排名持续提升，TOP30 房企中华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团5 家单月全口径销售金额同比转正。
杭州二批次土拍延续分化态势，本土民企滨江成最大赢家。杭州2022 年二批次集中土拍供应涉宅用地45 宗，全部成交，其中12 宗地块封顶进入“一次性报价+摇号”阶段，封顶率27%（一批次为38%），23 宗底价成交，底价成交率为51%（一批次为45%）。从拿地房企看，滨江在一批次强势拿地后，二批次继续发力，获取12 宗地块，权益投资金额达216 亿元，其他品牌房企中，绿城获取2 宗，招商、华发和联发各获取1 宗，外来房企少有拿地，本地平台公司如萧山城投等获取11 宗。我们认为自2021 年下半年以来积极获取高素质土地的房企，其2022 年下半年的推货量和去化率都有保障，能率先享受市场复苏红利，有望在本轮市场周期中实现弯道超车。
投资建议
地产概念股板块，我们认为2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企概念股能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务龙头股，强房产交易概念股平台贝壳也能享市场复苏红利。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企龙头股出现债务违约
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