本周核心观点：本周全国各能级城市新房和二手房成交环比继续回暖。土地市场方面，本周杭州、武汉和宁波结束第二轮集中供地，其中杭州成交45宗地块，其中23块以底价成交，占比51.1%，较首批次扩大5.35个百分点，整体热度不及本年首轮。库存方面，重点城市特别是一线城市去化周期进一步缩短。房企信用方面，本周宝龙地产和弘阳地产被境外评级机构下调评级，多个地产发债主体评级推迟。
重点事件解读：限价之下房企开启“农产品代替首付”花式促销。“农产品换房”背后是房企绕过限价变相折扣：各地农产品换房的本质在于降价促销而非促销农产品，选择农产品是因为房企促销存在来自政府限制房价上下限的压力，房企降价促销调整幅度不能太大，所以部分房企采取一些创新的营销策略，用农产品抵首付的方式来绕过政府限价，变相折扣。一方面稳住之前的业主，另一方面也可以释放一些宣传力量。但目前来看，以价换量的持续性是存疑的，因为整体房地产市场参与主体的信用没有恢复，房企与购房者、金融机构和地方政府等，需要比较久的时间来恢复，并且如果长时间的去做一些折扣，消费者反而会有一种继续观望的心态。市场关键还在于政策打开，7月或为重要调整时间节点。
一周行情回顾：本周（2022/6/27-2022/7/3）申万房地产指数上涨4.27%，跑赢上证综指3.14pct，在各类板块中位列第4/32，恒生地产建筑业指数上涨3.36%，跑赢恒生综指2.92pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：三湘印象（13.50%）、滨江集团（13.29%）、万科A（11.23%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：宝龙地产（-28.02%）、国创高新（-13.65%）、易居企业控股（-13.04%）。恒生物业服务及管理板块上涨2.73%，跑赢恒生综指2.29ct，跑赢恒生中国企业指数2.24pct，在各类板块中位列第6/30。涨幅前3名公司分别为：绿城管理控股（10.18%）、正荣服务（9.88%）、滨江服务（8.69%）；本周跌幅前3名公司分别为：佳源服务（-18.75%）、星盛商业（-3.76%）、远洋服务（-3.75%）。
地产市场概念股监测：本周（2022/6/25-2022/7/1）30个大中城市新房成交面积522.60万平方米，环比上升13.6%，同比上升17.9%。15城二手房成交面积189.19万平，环比下降0.8%，同比上升9.8%。17个重点城市库存面积19346.44万平，环比下降2.12%，去化周期111.30周，较上周缩短9.99周。上周（2022/6/20-2022/6/26）100大中城市土地供应建面3735.39万平，同比增长5.9%，环比下降13.12%，土地成交建面2671.99万平，同比下降38.1%，环比上升18.07%，供需比下降至1.40。
房企融资情况：本周（2022/6/27-2022/7/3）房企境内新发债龙头股总额为75.6亿元，同比下降43%，环比下降46%；债务总偿还量为123.2亿元，同比上升42%，环比上升16%，净融资额-47.6亿元。本周没有海外地产债发行。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场龙头股风险：地产行业市场恢复不及预期。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资评级机构关注度行业龙头股关注度股票综合评级首次评级股票