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国家统计局公布2022 年1-6 月房地产开发投资与销售数字。
评论
6 月商品房销售同比跌幅明显收窄，但3 季度或存在二次探底风险。6 月全国商品房销售概念股面积和金额分别同比下降18%和21%，均较5 月（-32%和-38%）明显收窄，该趋势与高频口径销售数据（6 月-30% vs 5 月-54%）也保持一致，我们认为这主要是由于前期金融端和行业概念股端的需求支持政策逐渐起效以及推盘量季节性走高。往前看，尽管3 季度起基数明显走低，但考虑到近期居民购房情绪或受到冲击，我们认为不排除新房销售二次探底、复苏慢于预期的可能。我们此前在《房地产2H22 策略：大浪淘沙，曙光初现》中对后市基本面走势提出3 种情景预测，若3 季度销售修复乏力，则可能向悲观情景演绎，全年销售面积和金额同比下降18%和24%（1-6 月累计同比下降22%和29%），但实际走势仍须视供给侧（尤其是“保交楼”）的相关努力和进展而定。
6 月房地产投资相关指标同比跌幅均走阔，房企信用端举措亟待推进。6月全国房地产开发投资完成额、新开工面积、施工面积净增量同比跌幅均有不同程度走阔（6 月-9.4%、-45%和-48% vs 5 月-7.8%、-42%和-40%），我们认为企业信用风险仍是压制投资端指标修复的最重要原因。往前看，考虑到3 季度为房企信用债到期高峰，如果居民购房观望情绪走高、新房销售持续承压，则将对房企现金流形成额外压力，信用事件发酵可能进一步压制实体市场复苏，投资相关指标的修复或须迟至明年年中；如果供给侧围绕应对房企信用风险的相关政策能够有所推进，或有望阻滞潜在负向循环的形成。
6 月房企到位资金同比跌幅收窄，销售回款改善但其他来源资金仍弱。6 月房企到位资金同比下降24%，跌幅较5 月（-33%）明显收窄，其中销售改善是主要原因，6 月定金及预收款和个人按揭贷款同比跌幅收窄至-31%和-20%（5 月-49%和-34%），但国内贷款同比跌幅仍处于底部（6 月-32% vs5 月-34%），自筹资金同比跌幅也进一步加深（6 月-18% vs 5 月-13%）。
短期A/H地产股波动性或加强，中期仍以优质龙头房企为主。近期居民购房情绪再受压制，后市销售修复的不确定性有所增强，叠加3 季度企业信用债到期较为密集，民营房企现金流压力短期或有加强，但后市走势仍须观察供给侧相关举措的推出节奏和执行效果，我们预计短期A/H地产股受情绪影响波动性可能加强。中期维度上我们认为优质龙头房企仍将更多受益于基本面边际修复，长期演绎出集中度提升逻辑的确定性仍在，建议择机逢低吸纳：A股-保利概念股、滨江、招蛇龙头股、金地、万科、华发；H股-华润、中海、越秀、绿城、宏洋、美置；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企龙头股信用端加速恶化；疫情影响超预期。
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