核心摘要
本次竣工概念股问题核心在资金链修复，信心的修复，房地产居民端融资宽松或扩大到居民和企业端，预计前期并购贷款、四大AMC 资产盘活等举措或进一步扩大，进一步的稳地产政策举措可期，房地产企业流动性压力或缓解。
去年以来房地产风险持续暴露，房地产的尾部风险显现，市场和银行股龙头股对房地产的悲观情绪逐步释放。本次事件促发了，今年以来对于稳地产政策力度不足的担忧情绪的释放，估值定价方面风险已经充分或过度暴露。
等待情绪缓解，风险暴露、悲观情绪往往是更好的买点。此外，经济修复持续，未来仍有空间。重申推荐优质区域银行，成都银行概念股、江苏银行、常熟银行、杭州银行等。
已经发生停工导致按揭受到影响程度非常有限已经公告银行中，6 家公告停贷影响金额合计31 亿元，这6 家2021 年年底按揭贷款合计16.63 万亿元，占比0.019%。总量和占比都很小，影响非常有限。
按揭和竣工“极限”情况下风险亦可控，且前期房地产政策已持续趋松第一，针对市场担心，我们以未竣工项目均受到影响为极限情况，粗略测算下可能影响。参考克而瑞研究院不完全统计，截至2021 年末，24 个重点监测城市尚未交付的项目总建面约2468 万平方米，占2021 年商品住宅成交总面积比重达到10%，假设10%可能受到影响，零售和对公合计可能影响占总贷款约0.89%。第二，目前整个行业拨备覆盖率200.7%，不良率1.69%，即便是极限情况下，相对影响亦可控。上述测算仅是极限情况下，参考日本情况，相关融资远不会全部损失，实际损失会远远低于这个测算。并且国内本次房企主要是流动性问题，非资不抵债，且本次市场主要在中部地区部分城市，而非规模占比更高的核心一二线城市。第三，这种情况或不可能发生，前期房地产融资增速放缓但并未全面停贷，按揭投放积极，且当前稳地产政策方向早已转向，针对资金链概念股和资产流转症结问题，已推出并购贷款和四大AMC。
按揭方面，极限情况可能影响贷款占比0.31%。首先，考虑近年未竣工影响按揭，应该用新增按揭而非存量按揭。参考1 季度信贷投向报告，个人购房贷款38.84 万亿元，占比人民币贷款19.3%，按年底余额相减，2021 年和2020 年新增8.25 万亿元，这里面包含新房概念股和二手等有已经提前还款等的影响，占比按揭贷款21.2%，相当于全部人民币贷款4.1%（以1 季度为基数）。为剔除二手和还款影响，我们参考房地产开发概念股资金来源其他资金中2020 年和2021 年的个人按揭贷款合计6.24 万亿元，这两年新增相当于个人住房贷款的16.1%，相当于全部人民币贷款3.1%（以1 季度为基数）。大约相当人民币贷款0.31%。对公房地产融资，极限情况可能影响贷款占比0.58%。竣工问题的另一部分是房地产开发贷款以及部分非标等，当房屋销售按揭放款后，会分阶段偿还开发贷款等，所以通过个人按揭+开发贷款来测算可能极限的影响。按央行公布的房地产贷款扣除个人购房和保障住房一季度9.74 万亿元，占人民币贷款4.8%，同样假设10%的贷款可能受到影响，那么受影响部分为0.97 万亿元，占人民币贷款0.48%；如果假设表外部分为表内20%，则合计受影响部分当于贷款的0.58%。
风险提示：经济大幅下行，房地产风险全面爆发。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资评级机构关注度行业关注度股票综合评级首次评级股票