国家统计局发布2022 年1-6 月份全国房地产开发投资概念股和销售情况。6 月销售面积1.8 亿平，同比增速-18.3%（前值：-31.8%）；开发投资金额1.6 万亿元，同比增速-9.4%（前值：-7.8%）；新开工面积1.48亿平，同比增速-45.1%（前值：-41.8%）。6 月销售同比降幅收窄，投资开工持续承压。我们认为三季度市场龙头股有望企稳，去年同期高基数效应减弱，且政策仍有持续发力的空间，基本面有望继续修复。
点评：
单月销售同比跌幅持续收窄，Q2 单季销售面积下滑近三成。6 月全国商品房销售面积1.8 亿平，同比减少18.3%，降幅较上月持续收窄13.5 个百分点，其中住宅销售面积21.8%的降幅较上月收窄了14.8 个百分点；销售额1.77 万亿元，同比下降20.8%，降幅较上月收窄了16.9 个百分点。单月跌幅持续收窄，前期的宽松政策起到了一定的效果。我们认为目前能明显看到结构性的复苏以及部分城市的点状回暖，但整体行业概念股拐点仍需进一步观察。从各地区来看，此前受疫情影响较为严重的、销售占比超过40%的东部地区6 月销售面积同比降幅收窄为15.2 个百分点至-20.3%，修复程度好于全国整体；中部、西部、东北部单月销售同比降幅分别收窄14.7、7.4 和21.9 个百分点至-11.0%、-22.8%、-22.4%。从销售均价来看，6 月商品房销售均价9753 元/平，同比降幅3.1%，降幅较上月收窄了5.6 个百分点，自2021 年8 月以来连续11 个月销售均价同比负增长，说明市场“以价换量”的行为仍在持续。Q2 单季销售降幅较Q1 显著扩大，主要是因为突发大范围的疫情冲击影响，Q2 单季销售面积同比下降28.0%（前值：-13.8%），销售金额同比下降33.2%（前值：-22.7%），销售均价同比下降7.2%（前值：-10.4%）。从累计来看，销售增速在2021 年1 月开始持续下行至今，本月累计降幅是今年负增长以来首次出现收窄。上半年累计销售面积6.9 亿平，同比下降22.2%；销售金额6.61 万亿元，同比下降28.9%；销售均价9586 元/平，同比下降8.6%。考虑到去年下半年市场急速降温，总体基数较低，预计下半年成交量同比降幅将呈现稳步收窄趋势。我们预计2022 年销售面积同比增速为-8.4%，销售金额同比增速为-8.2%。
新开工、投资单月降幅扩大，单季开工与投资创下新低。6 月开发投资金额1.6 万亿元，同比下降9.4%，降幅较上月扩大了1.6 个百分点；新开工面积1.48 亿平，同比下降45.1%，降幅较上月扩大了3.2 个百分点。主要是因为销售修复的持续性待观察、房企资金面改善欠佳、7-8 月行业将面临偿债高峰期。Q2 单季新开工面积3.66 亿平，同比下降43.8%（前值：-17.5%），单季同比增速为十年来最低点；房地产开发投资金额4.05万亿元，同比下降9.1%（前值：0.7%），单季增速为2019 年以来最低值。我们认为，随着高能级城市销售回暖，三季度房企对高能级城市的开工和投资意愿或逐渐好转，进而带动全国地产投资逐步修复。我们预计全年房地产投资增速需要达到2.1%~2.5%以上才能推动经济增长目标的完成。
单月竣工降幅持续扩大，净停工面积占比同比提升。6 月竣工面积5274 万平，同比下降40.7%，降幅较上月再度扩大了9.5 个百分点，上半年累计竣工面积2.86 亿平，同比下降21.5%。我们认为一方面，房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据项目销售和现金流投资节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏短期明显放缓。上半年累计施工面积增速为-2.8%，5、6 月累计同比增速持续为负，也是1998 年来累计同比首次为负。根据我们的计算，今年上半年净停工面积有9.16 亿平，较去年同期下降了 1.5%，净停工面积占比为9.7%，较去年同期的8.5%有所提升，但是仍低于2017-2021 年五年同期的均值（13.8%），近期也有较多停工项目被频繁曝光，但我们认为整体对行业的影响仍在可控范围内。
开发商到位资金单月降幅收窄，房款出现明显改善；但整体房企资金压力仍然较大。6 月房企到位资金1.64万亿元，同比减少23.6%（前值：-33.4%）；上半年到位资金7.68 万亿元，同比减少25.3%，降幅收窄0.5个百分点。1）改善主要是由房款降幅大幅收窄带来，6 月房款7833 亿元，同比增速为-27.8%，降幅大幅收窄了17.1 个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为 -30.8%和-19.7%，降幅分别收窄17.9 和14.6 个百分点，一方面受到销售边际改善、去化率回升的影响，全国重点35 城开盘去化率自5 月下旬逐步企稳回升，6 月第3 周提升至52%，较6 月第2 周提升了5 个百分点，6 月沪深宁杭等提升了10 个百分点以上，其中上海和杭州去化率达到68%和81%。另一方面，按揭的支持逐步到位，5 月央行先后下调了首套房贷利率下限和5 年期LPR，带动了房贷利率的持续下行，根据贝壳研究院数据，6 月103 个重点城市首套、二套房贷利率分别为4.42%、5.09%，分别较上月回落49、23 个基点；平均放款周期维持29 天。2）非房款降幅仍然在扩大，6 月非房款8610 亿元，降幅扩大0.8 个百分点至19.4%，房企外部融资环境宽松效果并不明显。其中国内贷款单月同比降幅小幅收窄1.9 个百分点至32.1%，自筹资金再度扩大4.3 个百分点至17.5%，前期信贷支持未实质性到位。房企暴雷事件频出，叠加7-8 月为房企债务集中到期时期，金融机构和债券投资人的风险偏好仍然大于政策影响，整体融资端仍处于缓慢修复的过程中。
投资建议：
我们认为三季度市场有望企稳，去年同期高基数效应减弱，且政策仍有持续发力的空间，基本面有望继续修复。二季度GDP 同比增速为0.4%，上半年2.5%，全年完成5.5%的目标压力较大，我们认为地产依然将是今年稳增长的重要抓手之一，现阶段稳地产投资对于我国经济增长重要性提升，地产龙头股政策有望持续宽松加码。短期内由于所谓的停贷风波影响导致板块受到较大打击，但这正是凸显优良标的的时刻，一方面稳健的央国企较少存在烂尾楼风险，另一方面部分优质民企被连带错杀，我们认为当前“保交付”才是解决该问题的核心。过分“一刀切”打击所有民企只会让市场信心更加低迷，进一步影响销售及回款，造成原来的“市场化”问题转变为“人为”问题。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润炮地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的炮业；3）被“错杀”的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。
风险提示：
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资龙头股持续收紧。
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