6月销售环比大幅 改善，累计同比降幅收窄。6 月销售金额1.77 万亿，环比+68.2%，单月同比-20.8%，降幅比5 月收窄16.9pct，1-6 月累计销售金额6.61 万亿，同比-28.9%，降幅比上月收窄2.6pct。销售环比大幅改善，我们在百强房企概念股销售数据解读中已经分析四大原因：疫情解封后需求补偿释放，在半年度关口房源供应提振，房企冲刺半年度销售、采取各种营销手段，今年3 月以来政策加码、不断向市场传导。从趋势上来看，销售年内累计同比的底部已经确认，7-8 月作为传统销售龙头股淡季（过去十年7 月环比回落幅度在-30%，8 月则环比持平），是观察是否反弹的重要窗口期。从7 月前14 天的高频销售数据来看，我们统计的32 城新房成交面积同比6 月同期+3.0%，我们监测的16 城二手房成交面积同比6 月同期+16.8%，7 月上旬销售回暖的趋势依然在保持，但由于上中下旬的成交动能和基数存在差异，销售龙头股趋势还需进一步观察。
6 月土地成交同比降幅依然较大，部分优质民企和混合制企业参与度提高。6 月土地成交价款654 亿元，环比+50.9%，单月同比-65.1%，累计同比-46.3%。6 月中指院300 城土地出让金4243 亿元，环比112.6%，同比-34%，累计土地出让金1.19 万亿，累计同比-54.5%。6 月22 城共成交201 宗地，总成交金额为2339.3 亿元，环比+71.21%，同比-37.01%；央企拿地数量占比12%（环比下降4pct），地方国企占比20%（环比持平），地方城投占比30%（环比下降19pct），民企占比36%（环比上升24pct），混合制企业占比2%（环比上升1pct）。
新开工、竣工、在施工面积环比改善，同比降幅较上月走阔。6 月开发企业房屋新开工面积1.48 亿平，环比+24.4%，单月同比-45.1%，降幅比上月扩大3.2pct，1-6 月累计新开工面积6.64 亿平，累计同比-34.4%，降幅较上月扩大3.9pct。6 月房屋竣工面积0.53 亿平，环比+58.3%，单月同比-40.7%，1-6 月累计竣工面积2.86 亿平，累计同比-21.5%，降幅比上月扩大6.2pct。6 月在施工面积84.88 亿平，环比5 月增加1.73 亿平（+2.1%），同比去年6 月下降2.45 亿平（-2.8%），降幅较5 月扩大1.8pct。
开发投资额累计降幅进一步走阔。6 月商品房开发投资完成额1.68 万亿，环比+24.7%，单月同比-9.4%，降幅较上月走阔1.6pct，累计同比-5.4%，降幅比上月进一步扩大1.4pct；由于今年以来土地招拍挂成交面积同比降幅一直在-50%左右徘徊，压制土地购置费增速，同时今年以来施工面积和新开工面积同比数据不断下滑，带动施工投资同比下行。
定金预收款和银行按揭款随销售金额大幅改善。6 月房企到位资金1.64 万亿，环比+38.4%，单月同比-23.6%，降幅较上月收窄9.8pct，累计同比-25.3%，降幅基本持平。
房价整体同比降幅进一步走阔，成交偏弱的二线和强三线城市仍有进一步宽松的可能。6 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比-0.1%，同比-1.3%，降幅比上月扩大0.5pct；其中一线环比+0.5%，同比+3.3%；二线环比+0.1%，同比-0.2%；三线环比-0.3%，同比-2.8%。
我们认为，未来对于一些成交偏弱的二线和强三线城市仍将进一步释放宽松政策，但对于购房需求具备坚实支撑的一线城市核心区不具备宽松基础。
投资建议：6 月全国商品房概念股销售金额环比增长68.2%，但从销售、拿地、新开工、竣工、资金龙头股等单月同比数据来看，仍有-20%至-50%的降幅，行业正处于艰难、温和的复苏通道，实质性回稳还需宽松政策持续引导成交改善，未来成交偏弱的二线和强三线仍有进一步宽松可能。7 月高频龙头股数据显示，32 城新房成交面积环比+3.2%，16 城二手房成交面积环比-1.6%，7 月上旬销售回暖的趋势依然在保持，但需要关注近期部分房企展期或违约频发、停工和延期交付造成停贷传闻对购房者信心的影响，以及部分地区新冠疫情防控形势再度严峻带来的影响。整体来看，2022 年上半年GDP 初步核算同比增长2.5%，降幅较一季度收窄2.3pct，上半年房地产开发完成额同比-5.4%，降幅较上月进一步走阔1.6pct，在下半年稳增长、稳地产预期下，房地产政策宽松环境预计全年持续，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房概念股企加速集中，投融资方面占优的头部央国企优势显现，未来随着优质民营房企融资、销售、拿地逐步回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、万科A、新城控股；H 股建议关注中国海外发展、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
风险提示：房价过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。
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