6 月销售复苏，但未来修复路径较之前更加曲折。2022 年1-6 月，销售面积、销售金额增速分别为-22.2%、-28.9%；6 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-18%、-21%，较上月+14pct、+17pct，环比增速分别为66%、68%，6 月销售进一步出现复苏。6 月销售出现修复主要有以下几点原因：1）政策组合拳效果开始显现；2）房企冲半年度业绩6月集中推盘，供给放量。近期部分城市的停贷事件逐步发酵，再次打击了购房者的信心，同时房企的信用扩张将再次受阻，正如我们之前强调的，本轮销售的复苏会比之前更加艰难和曲折，从我们跟踪的30 城新房销售来看，7 月上旬销售面积同比增速-44.0%，环比增速-5.1%，7月销售再次走弱。
土地成交处于历史最低迷时期。2022 年1-6 月，土地购置概念股面积、土地成交价款同比分别下降48.3%、46.3%。6 月单月土地购置面积增速为-52%，较上月下降10pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。6 月百城土地溢价率4.25%，较上一个月+2.1pct，从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。
开工、施工、竣工齐下探。2022 年1-6 月，新开工面积同比下降34.4%，6 月单月增速为-45%；1-6 月施工面积累计同比下降2.8%，为历史上首次转负，6 月单月增速为为-48%，在销售回款困难的影响下，施工开展受阻，停贷事件若继续发酵，政策则会较快出台“保交付”，施工仍有一定支撑；竣工面积累计同比下降21.5%，6 月单月增速为-40.7%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程。
开发投资增速继续走低，单月降幅扩大。2022 年1-6 月，全国房地产开发投资完成额同比减少5.4%，6 月单月投资增速为-9.4%，降幅较上月扩大1.6%，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，三季度内预计仍将持续处于下行趋势。
到位资金降幅收窄，主要得益于销售边际复苏。6 月单月，到位资金增速为-24%，较上月降幅收窄9pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-32%、-17%、-20%、-31%，分别较上月+2pct、-4pct、+14pct、+18pct，定金及预收款修复程度最大，主要得益于销售边际复苏。
投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，6 月销售数据虽然出现复苏迹象，但本轮销售的修复会较之前更加艰难和曲折；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口龙头股（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。
风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。
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