核心观点：统计局销售数据边际回暖，行业基本面恢复进程缓慢
国家统计局发布1-6 月商品房投资和销售数据，6 月销售数据略有回暖，但投资概念股端数据依然承压。7 月作为传统销售淡季，新房和二手房成交量环比均有所下滑，居民停贷事件的蔓延或将使购房群体意愿受到进一步压制，房地产行业基本面恢复进程缓慢。伴随下半年房企债概念股偿高峰到来，行业流动性风险犹存，我们认为短期内行业投资能力较难恢复，行业拿地面积、新开工面积或将持续承压。我们预计后续将有新的政策组合出台支持楼市恢复，行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：统计局商品房数据发布，发改委发文放宽落户限制中央层面：国家统计局发布2022 年1-6 月商品房投资和销售数据，2022 年1-6月，全国商品房销售面积同比下降22.2%，全国房屋新开工面积同比下降34.4%，房地产开发投资额同比下降5.4%。发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。
地方层面：上海明确五个新城政策原则上适用于宝山、金山南北转型地区。北京颁布新版物业合同前期物业服务龙头股期限最长不超过两年。多地优化公积金贷款政策，长春公积金提额至最高90 万。荆州职工夫妻双方均正常缴存公积金的家庭最高公积金贷款调至70 万元。徐州、南宁、福州等地颁布购房补贴计划。
市场端：单周新房成交量同比下滑，三城完成二批次土拍销售端：2022 年第28 周，全国64 城商品住宅成交面积379 万平米，同比下降38%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今64 城成交面积达11474 万平米，累计同比下降38%，一二线城市成交走势明显好于三四线城市。全国23 城二手房成交面积为160 万平米，同比增速4%，前值-4%；年初至今累计成交面积3394万平米，同比增速-31%，前值-32%。
土地端：2022 年第28 周，全国100 大中城市推出土地规划建筑面积1503 万平方米，成交土地规划建筑面积1679 万平方米，同比下降36%，成交溢价率为2.2%。
南京二批次42 宗地块最终成交42 幅，11 幅地块溢价成交，5 幅地块龙头股触及最高限价进入摇号，成交金额超过700 亿元，其中民企参拍积极性显著提高，国资平台拿地不足1/4，释放了相对积极的市场信号。成都二次土拍55 宗土地成交53 宗，其中11 宗地达到最高限价，35 宗底价成交，拿地主力军依然是国企及地方平台，合计拍得41 宗地。长沙第二批集中供应17 宗涉宅用地最终12 宗底价成交，2宗终止，1 宗流拍， 2 宗溢价，拿地仍以央企、国企或国资背景的房企居多。
融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行2022 年第28 周，信用债发行174.9 亿元，同比减少17%，环比增加69%，平均加权利率3.27%，环比减少58BPs；海外债持续无新增发行状态。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金龙头股风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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