新房销售：上半年103 城住宅累计销售面积同比下滑四成，6 月单月同环比有所改善。1-6 月中指103 个样本城市累计住宅销售面积为17497 万方，同比下降42.42%，降幅较前值缩窄3.38pct。6 月单月103 个样本城市销售面积为4026 万方，同比下降27.2%，环比增长52.9%。价格方面，1-6 月样本城市住宅销售均价为17078 元/平，同比提升3.4%。6 月销售均价为17601 元/平，同比提升4.3%，环比提升8.5%。
新房概念股供应及去化：上半年新房供应同比下滑明显，6 月供应环比回升，推动近期成交复苏。我们跟踪的45 个样本城市1-6 月商品住宅累计批准上市面积为8704 万方，同比下降40.6%，降幅较前值缩窄1.8pct。6 月单月45 城住宅上市面积为2050 万方，同比下降34.0%，环比提升47.5%。售批比方面，6 月环比小幅升高11.3pct 至121.2%。去化方面，本月跟踪的40 个城市整体去化周期为18.2 月，较5 月缩短了0.4 个月。
6 月销售数据呈现弱复苏，主要由供给放量和政策放松推动。我们认为下半年形势依然严峻，主要有两方面原因：（1）经济下行压力下，居民对未来收入预期较为悲观，根据央行统计的未来收入信心指数，今年Q2 指数已经跌破50%分水岭至45.7%，购房者信心不足，观望情绪浓厚；（2）近期部分城市龙头股出现停贷事件，一方面加剧市场对地产严峻情况的认知，影响购房者的市场预期，另一方面或将影响银行对民企的按揭贷款乃至开发贷的发放，影响银行对民众按揭贷款的发放，民企楼盘销售将会进一步艰难。
土地供需：上半年300 城土地供应量同比下滑四成，宅地成交建面同比下滑超五成，土地市场供需双弱。供应方面，1-6 月，300 个样本城市宅地供应建面为27372 万方，同比降低46.7%，较前值增长1.4pct。成交方面，样本城市累计宅地成交建面为19321 万方，同比降低55.3%，较前值增长3.9pct。
样本城市累计宅地出让金11830 亿元，同比降低54.7%，较前值增长6.7pct。
6 月因供给推动、销售复苏，单月成交建面同比跌幅收窄。6 月单月供应建面为7274 万方，同比降低42.3%，环比增长69.0%。单月成交建面为6204 万方，同比降低43.9%，环比增长117.0%。单月宅地出让金为4241 亿元，同比降低34.1%，环比增长116.5%。6 月全国宅地平均楼面价为6836 元/平，土地成交溢价率为4.3%，全国宅地流拍率16.2%。
政策：今年以来全国各省市出台了大量房地产放松政策，4-6 月频次明显提高，限贷放松为主要的放松途径，未来核心城市仍有放松空间。据不完全统计，今年地方与中央共计出台了461 条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了29、153、232 条房地产相关政策。限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径，共计有212 条政策涉及限贷放松。在我们统计的40 个一二线城市中，除北京、三亚尚未出台明文放松的政策外，其余38 个一二线城市均已出台“四限”放松。整体看一二线城市放松相对克制，多数限贷放松为公积金贷款方面的放松。我们预计一二线城市“四限”依然有放松空间，特别是核心城市的商贷首付比例及二套房认定标准。
投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。
建议关注：A 股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口龙头股、金地集团、华发股份、华侨城A；H 股绿城中国龙头股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
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