事项：
统计局公布6 月房地产投资和销售数据。2022 年前6 个月，商品房概念股销售额66072 亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积68923 万平方米，同比下降22.2%；房地产开发投资68314 亿元，同比下降5.4%；房屋新开工面积66423 万平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面积28636 万平方米，同比下降21.5%。
国信地产龙头股观点：1）销售拐点初现，价格持续修复，我们认为随着疫情趋于稳定、放松政策起效，叠加上年同期的低基数，三季度数据大概率进一步好转；2）开发投资持续恶化，但到位资金降幅收窄，销售回暖、回款加速是修复关键；3）开竣工跌幅扩大，地产链继续承压。4）投资建议：429 政治局会议后，地产股已从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出。
进入下半年，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄。最难熬的时候已经过去，静候三季度基本面修复。建议关注万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
销售拐点初现，价格持续修复
销售累计同比改善。2022 年1-6 月商品房销售额累计66072 亿元，同比-28.9%，较前值收窄2.6 个百分点；销售面积累计68923 万平方米，同比-22.2%，较前值收窄1.3 个百分点。单月值同比降幅收窄明显，2022年6 月商品房销售额17735 亿元，同比-20.8%，较前值收窄16.9 个百分点；销售面积18185 万平方米，同比-18.3%，较前值收窄13.5 个百分点。销售均价持续修复，2022 年1-6 月，商品房销售均价为9586元/┫，同比-8.6%，较前值收窄1.8 个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。6 月楼市热度改善较为明显，我们认为随着疫情趋于稳定、放松政策起效，叠加上年同期的低基数，三季度数据大概率进一步好转。
开发投资持续恶化，但到位资金降幅收窄
开发投资持续恶化。2022 年1-6 月房地产龙头股开发投资完成额累计为68314 亿元，同比-5.4%，降幅较前值扩大1.3 个百分点。6 月单月，开发投资完成额为16180 亿元，同比-9.4%，降幅较前值扩大1.6 个百分点。
开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金龙头股压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。
到位资金降幅收窄。2022 年1-6 月房企到位资金累计为76847 亿元，同比-25.3%，较前值收窄0.5 个百分点。6 月单月到位资金为16443 亿元，同比-23.6%，较前值收窄9.8 个百分点。拆解房企资金来源，可以看到销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）的拖累减弱，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。
开竣工跌幅扩大，地产链继续承压
开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022 年1-6 月，新开工面积累计66423 万平方米，同比-34.4%，降幅较前值扩大3.9 个百分点。6 月单月新开工面积14795 亿元，同比-45.1%，降幅较前值扩大3.2 个百分点。竣工强弩之末，跌幅持续扩大。2022 年1-6 月，竣工面积累计28636 万平方米，同比-21.5%，降幅较前值扩大6.2 个百分点。6 月单月竣工面积5274 万平方米，同比-40.7%，降幅较前值扩大9.5 个百分点。后续开工预计延续低位，但随着销售回暖使房企资金压力缓解、施工正常进行，竣工有望底部修复。从对经济、财政、就业等方面的影响看，地产链压力仍然较大。
投资建议：最难熬的时候已经过去，静候三季度基本面修复本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。429 政治局会议后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出。进入下半年，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄。最难熬的时候已经过去，静候三季度基本面修复。建议关注万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。
风险提示：
1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业龙头股基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
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