【每日一问】今年首批集中土拍龙头股的最大赢家是谁？
今年首批重点城市集中土拍提质缩量，整体热度略好于去年二、三批次，流拍率下降。截止6 月底，22 城首轮土拍已经全部收官，并且已有17 个城市完成了二轮土拍。纵观各地首批集中土拍表现来看，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象有所好转。但是不同区域之间的分化依旧显著，除少数优质热点板块之外，大多数地块仍需“央国企”托底。22 城首批集中土拍合计成交金额4964 亿元，成交建面3896 万平，成交量较去年首批腰斩（成交建面较去年首批下降63%）；楼面龙头股均价1.27 万元/平，高于去年（去年三批集中土拍楼面均价分别为9993 / 9594 / 10169 元/平）；底价成交率为61.6%，较去年第二、三批显著下降12、15 个百分点；触顶成交率为22.5%，较去年二、三批均提升了10 个百分点；流拍率仅9.2%，较去年二、三批下降了4.1、3.3 个百分点；平均溢价率为3.9%，高于去年第二、三批的3.6%、1.9%。
从城市角度来看，1）沪杭土拍金龙头股额远高于其他城市。上海、杭州、北京、成都、广州为成交总价排名前五的五个城市，分别为879、828、480、393、341 亿元。2）多城拿出优质地块吸引竞拍者。去年下半年以来，受房企资金紧张、销售景气度低迷等不利因素的影响，房企拿地热情也降到冰点。为了吸引房企拿地，各地纷纷调整土地出让条件，且拿出了优质的地块以吸引买方。以厦门为例，首批次总计10 宗宅地，其中岛内供应地块数量达5 宗，因此厦门的楼面均价也高达2.51 万元/平，超过了上海、深圳这两个一线城市。再比如广州此次共计挂牌18 宗地，中心区海珠区和荔湾区各有2 宗宅地，且均为地铁上盖或江景靓地，而去年流拍率比较高的外围区域，此次供地数量明显减少，从化区则直接不参与本轮供地。3）各城热度分化明显。其中，深圳最为热门，全部地块均触顶成交，平均溢价率高达15%。其次合肥、上海、杭州也有超过30%的地块触顶成交，合肥、厦门、杭州的溢价率也分别高达11.2%、7.0%、6.6%。合肥热度较高主要是因为规则的松绑，对于地块的限价都有一定程度抬升，同时配建租赁和相关配套的代建大大减少。而济南、天津则较为冷清，有30%以上地块流拍。
从整体房企角度来看，民企拿地节奏进一步放缓，国企拿地态势维持强势；TOP30 龙头房企拿地占比显著上升。
从拿地企业来看，地方国企、央企、民企按照全口径拿地建面分别占比50%、20%和30%，按照全口径拿地金额分别占比45%、24%和30%。民企拿地占比较2021 年第三批的39%（按拿地建面）有所下降，民企拿地显著放缓得到确认。央企国企主导土拍的趋势继续延续。不过有部分民企开始调整拿地策略，聚焦核心高质量地块，溢价率相对较高，楼面均价相对不低。我们可以明显看到央企以最低的平均溢价率（1.03%）获取了相对更高楼面均价的地块（15961 元/平）；地方国企的溢价率与楼面均价分别为1.27%和11716 元/平，楼面均价处于最低水平，仍在一些热度比较低的城市起到托底作用；民企获取地块的平均溢价率最高，为3.18%，楼面均价处于央企与地方国企之间（13324 元/平），具备一定资金实力的民企更加注重对高质量地块的获取，以便提升资产质量与销售情况。按照房企销售规模划分，本轮土拍中Top30 房企拿地数量占比较去年第三批大幅上升14 个百分点至24%，龙头房企的拿地积极性有所提升。
拿地金额靠前的仍然以央国企为主。本轮拿地金额排名靠前的房企有建发、中海、绿城、招蛇、保利、滨江、万科、华润置地、厦门国贸，以央国企为主。其中建发、中海、绿城分别以370、310、245 亿排名前三。滨江为首次进入拿地前十。十家房企累计拿地金额达到2181 亿元，占比高达35%。保利、华润、中海、招蛇、绿城、万科六家房企在去年的集中土拍中拿地金额也位居前十的行列，整体集中土拍的投资力度较大同时能保持相对平稳的投资节奏。
从房企概念股布局情况来看，1）中海、保利、建发投资布局最广，进驻了7~8 个城市。TOP30 房企中，拿地城市数量在5 个及以上的房企有中海、保利、建发、万科、龙湖。拿地城市数量在2-4 个的房企：华润、招蛇、金地、金茂、绿城等。拿地城市数量在1 个的房企：滨江、旭辉、远洋、碧桂园等。2）滨江、绿城是最注重深耕大本营的房企，单城拿地金额分别高达193、122 亿元，主要是增加最核心城市的土地储备。
当前房企在拿地龙头股投资方面，最注重流动性（即去化较好、需求强的城市）及利润率。我们计算的重点22 城中，兼具流动性和利润空间的城市为深圳、上海、杭州、长沙、宁波，以上五个城市2022 年6 月末的商品住宅去化周期分别为9.8、5.5、10.4、11.8、12.3 个月，2022 年6 月的开盘去化率分别为53%、68%、81%、57%、40%。我们测算的静态毛利率分别为68.4%、53.4%、47.9%、42.7%、41.2%。在这五个城市布局较多的房企为万科（深圳、宁波、杭州）、中海（宁波、长沙）、建发（上海、杭州）、招蛇（上海、长沙）、保利（上海、宁波）、华润（深圳、长沙）。其中在杭州市场本地企业拿地较多，滨江、绿城、众安、中天美好都获得了较多地块。我们认为今年随着集中供地竞拍细则整体完善，房企的利润空间有改善的预期。整体来看，去化速度快、强需求、利润率高的地方仍是房企参与集中土拍的首选城市。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（7 月26 日）申万房地产板块上涨3.82%，相对沪深300 收益率3.03%；恒生地产板块上涨2.43%，相对恒生指数收益率为0.76%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为4.75%、3.02%、3.37%。今日中房协在杭州举办“房地产纾困项目与金融机构对接洽谈会”，目前房地产最大的预期在于纾困政策，例如鼓励AMC 及国资参与相关项目的收并购或重组等。为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度与购房需求放松都有望进一步加强，在政策预期提升后，地产板块连续两日形成较强反弹。中交地产、嘉凯城、三湘印象等个股涨停，其中中交地产为AMC概念股，今日AMC 概念上涨1.18%。
从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为6.27%，排名前三是阳光城、中南建设、招商蛇口，涨幅分别为9.91%、9.84%、8.38%，金地集团、滨江集团、保利发展涨幅也均超5%。主流内房股今日涨跌幅均值为5.32%，排名前三是旭辉控股集团、碧桂园龙头股、中国金茂，涨幅分别为16.74%、13.41%、4.89%。今日在板块利好带动下，主流房企集体上涨，涨幅较大的集中为政策更加明朗后的弹性反转标的。
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