6 月百城土地成交复苏，单月土地成交建面环比+30.8%，同比-18.5%，同比降幅收窄15.8pct；22 城二轮土拍概念股陆续开启，6 月揽金超1300 亿元1-6 月，百城土地成交建面6.7 亿平方米，累计同比-29.2%；成交总价12,584 亿元，累计同比-54.4%；成交均价为1,867 元/平方米，累计同比-35.5%。地方政府性基金预算本级收入26,070 亿元，同比下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入23,622 亿元，同比下降31.4%。
根据克而瑞统计数据，6 月，TOP50 房企新增土地价值总计为1984.2 亿元,单月同比下降39.9%，环比上升113%；TOP50 房企概念股新增土地建面总计为1154 万平方米，单月同比下降78.1%，环比上升103%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至7 月19 日，已有14 城完成二轮土拍龙头股，合计供应涉宅地块333 宗；其中，成交312 宗，成交建面约3064 万平，成交总价约3759.7 亿元，对应成交楼面均价约12270.7 元/平，成交溢价率均值约3.0%。
按城市能级来看，集中供地下一线城市多宗优质地块入市拉动成交总价回升1）按城市能级划分，2022 年6 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为956 万平方米、4,970 万平方米、9,234 万平方米，单月同比分别-0.1%、-35.5%、-7.2%。成交总价分别为1,213 亿元、1,146 亿元、1,219 亿元，单月同比分别+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均价分别为12,686 元/平方米、2,307元/平方米、1,320 元/平方米，单月同比分别-36.5%、-36.6%、-41.4%。
2）按城市能级划分，2022 年6 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为496 万平方米、1,818 万平方米、2,351 万平方米，单月同比分别-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交总价分别为1,116 亿元、954 亿元、916 亿元，单月同比分别+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均价分别为22,508 元/平方米、5,250 元/平方米、3,898 元/平方米，单月同比分别+64.5%、-12.2%、-4.4%。
一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为5.04%、3.46%、3.95%（5月为0.73%、2.64%、2.65%）。
投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金概念股面积极信号，5 年期LPR 下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。
4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/龙头股万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业龙头股发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。
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