周度观点：本周广州、无锡完成2022年二轮土拍，广州挂牌14宗住宅概念股用地成交11宗，平均溢价率6.55%，无锡16宗住宅用地全部成交，平均溢价率1.4%。对比2022年首轮，两地土拍热度并未明显改善，拿地主体仍以央国企为主。2022H1末基金房地产行业持仓占比1.69%，较2022Q1末降0.43个百分点；相对标准行业配置比例低配0.48个百分点，持续处于低配状态。我们认为下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A概念股、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产龙头股温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。
政策环境监测：1）广州、无锡二轮供地概念股：结果略显平淡，央国企拿地为主；2）公募基金龙头股持仓比例降低，延续低配状态。
市场运行监测：1）成交环比回升，有望温和修复。本周（7.16-7.22）新房成交3.5万套，环比升7.4%；二手房成交1.8万套，环比升3.9%。7月（截至22日）新房日均成交同比降32%，较6月扩大18.2pct。随着年中冲刺完成，短期成交跌至低位，后续政策推动下有望温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.1pct至82%。3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10315万平，环比升0.5%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2784.1万平、成交建面3842.8万平，环比升38%、升41.9%；成交溢价率2.9%，环比升1.3pct。
其中一、二、三线成交建面分别占比0.9%、60.6%、38.5%，环比分别升0.1pct、升18.4pct、降18.5pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行80亿元，环比减少64亿元；海外债发行4.45亿美元，环比减少51.2亿美元；重点房企发行利率为2.89%-12.50%，可比发行利率较前次多数下行。2）地产股：本周房地产板块涨2%，跑赢沪深300（-0.24%）；当前地产板块PE（TTM）11.64倍，估值处于近五年75.9%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为金科股份、雅戈尔、中天金融；南向资金净流入前三为中国海外发展、万科企业、金科服务。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企龙头股流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。
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