本周核心观点：本周新房成交面积环比增长，二手房龙头股成交面积同环比均实现提升，库存面积环比微降，受到部分城市销售边际回暖，去化周期继续下降。土地市场方面，本周上海完成第二批集中供地，从拿地企业性质来看，一方面国企、央企目前仍是土拍的主力军；另一方面，民企参与上海集中供地的热情并未减退，参拍的企业多为中小型房企，且大多是今年首次在上海参拍。房企信用方面，8家企业发债主体推迟评价，5家出现境内债展期。
重点政策解读：房地产市场龙头股以“稳”为先，“保交楼”首入中央政治局会议内容：本次会议将“稳定房地产市场”
放到了最前端，这意味着当前市场的主要矛盾发生转向，即出现各类不稳定因素，包括市场交易龙头股疲软、停工停贷风波、房企信用问题依然严峻等。会议强调稳定房地产市场，释放出较为积极的信号。而“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”更是首次在政治局会议中被提及。结合此前银保监会三提“保交楼”，预计未来将面临自上而下政策基调的调整，下半年地方支持性政策会在“房住不炒”的基础上进一步加码，更大力度保障顺利交付，无论是对需求端的支持还是对供给端的保障都将不容忽视，风险事件也可加速化解。
一周行情回顾：本周（2022/7/25-2022/7/31）申万房地产指数上涨2.85%，跑赢上证综指3.36pct，在各类板块中位列第1/32，恒生地产建筑业指数上涨0.32%，跑赢恒生综指2.88pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：广汇物流（44.61%）、汇景控股（38.33%）、阳光城（18.65%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（-15.17%）、德信中国（-12.80%）、广宇发展（-9.72%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌2.83%，跑输恒生综指0.27pct，跑赢恒生中国企业指数0.28pct，在各类板块中位列第16/30。涨幅前3名公司分别为：绿城管理控股（11.28%）、金科服务（1.84%）、中海物业（1.49%）；跌幅前3名公司分别为：正荣服务（-16.67%）、碧桂园服务（-14.10%）、时代邻里（-13.22%）。
地产市场概念股监测：本周（2022/7/23-2022/7/29）30个大中城市新房成交面积314.61万平方米，环比增长5.3%，同比下降21.2%。15城二手房成交面积171.78万平，同比上升6.7%，环比上升0.1%。17个重点城市库存龙头股面积19651.97万平，环比微降-0.7%，去化周期92.45周，较上周缩短1.57周。上周（2022/7/18-2022/7/24）100大中城市土地供应建面2735.03万平，同比下降22.0%，环比下降-2.15%，土地成交建面4096.77万平，同比增长39.2%，环比略降2.7%，供需比微升至0.67。
房企融资情况：本周（2022/7/25-2022/7/31）房企境内新发债总额为103.85亿元，同比下降29%，环比下降22%；债务总偿还量为142.97亿元，同比下降42%，环比下降0.04%，净融资额-39.1亿元。本周没有海外地产债发行。上周（2022/7/18-2022/7/24）共有15个房地产信托龙头股发行，发行总额30.09亿元，平均期限1.59年，平均年收益率7.70%，发行规模较之前一周明显提升，发行期限缩短，收益率微降。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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