本期投资提示：
房地产行业概念股数据：上周（22/07/23-22/07/29）45 个重点城市新房合计成交444 万平米，环比+6%；其中，一二线环比+9%、三四线环比-13%；7 月截至上周一手房月成交同比-36%，较6 月-26pct；其中，一二线同比-31%、三四线同比-56%，分别较6 月-29pct 和-15pct。上周14 个重点城市二手房成交122 万平米，环比-0.2%；7 月截至上周累计成交同比-14%，较6 月上升12pct。库存方面，上周15 城推盘概念股177 万平米，环比+4%，对应周成交/推盘比为0.97 倍，最近3 个月（22 年4-6 月）分别为0.71 倍、1.07 倍和0.95 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,860 万平米，环比+0.1%；3 个月移动平均去化月数为13.1 个月，环比下降0.2 个月，行业龙头股总体仍处于低库存阶段 。
主要政策新闻：宏观方面，政治局会议强调要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；银保监会提出支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展；央行公布2022Q2 末房地产贷款余额53 万亿元（+4.2%）。因城施策方面，公积金贷款额度提升：湖南、台州、丽水、宜昌、肇庆、衡水、兰溪；购房补贴：南京（高淳区房价1%补贴）、武汉（预发15 万元补贴）、无锡（毕业生购房补贴）、温州（房价0.6%补贴）、丽水（最高补贴房价2%）、舟山（最高补贴契税80%）、信阳（最高补贴契税50%）；首付比例下调：湖南、台州、遵义、兰溪、承德。房企纾困方面，中房协与浙江房协联合主办对接会，纾困项目企业代表与金融机构、困难企业展开交流；郑州市政府相关部门召集8 家房企举行在郑项目情况汇报会，纾困项目可用“棚改统贷统还”等四种模式开发。集中供地方面，上海二批34 宗全部成交，成交价780 亿，平均溢价率4.49%；东莞三批挂牌7 宗起拍价133 亿；扬州二批9 宗总成交额31 亿。
公司动态跟踪：金地集团以市场化方式购买不超过10 亿元公司债券，管理层购买公司债券累计金额2,000 万元；金地商置发行CMBS17 亿元/4.8%/18 年。招商蛇口与招商平安资产签署战略合作协议，获40 亿意向合作金。新城控股回购注销305 万股股权激励限制性股票。华发获得上海三宗地块，成交总价合计106 亿元。华润置地6 月销售397 亿元（+3%）；1-6 月销售1,210 亿元（-27%）；1-6 月IP 租金收入80.9 亿元（-5.9%），采纳租金减免计划，提供租金减免含税总额约22-25 亿元。中国海外发展发行中期票据20 亿元/3.26%/5 年。旭辉控股林中等三位控股股东两次增持合共100 万股，占比0.021%。碧桂园计划配售8.7 亿股股份，价格为每股3.25 港元，配售股份占比3.62%（发行后），配售所得款总额约28.28 亿港元。绿城管理控股上半年营收12.6 亿元（+16%） ，归母净利润3.6 亿元（+33%） ； 新大正上半年营收12.5 亿元（+39%）；归母净利润9,315 万元（+25%）；新大正高管王萍等及股东陆荣强计划减持股份不超过104 万股，占比0.45%。华润万象生活22 年中期业绩预增25%-30%。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.85%，沪深300 指数下跌1.61%，相对收益为4.45%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：阳光城、皇庭国际、嘉凯城龙头股、华发股份、中南建设，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为顺发恒业、广宇发展、深大通、海南高速、万通发展。物业管理板块个股平均下跌1.91%，沪深300指数下跌1.61%，相对收益为-0.3%，板块龙头股表现弱于大市。当前主流AH 房企22/23PE均值分别为6.7/6.0 倍；物管22/23PE 均值分别为13/9 倍。
投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、华发股份、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际龙头股、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。
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