事件：
7 月31 日，克而瑞发布2022 年7 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售概念股排名第一，实现销售金额385 亿元，保利、万科单月销售额分别为330、320 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期494亿元降至320 亿元。7月单月销售过百亿房企为15 家，较去年同期减少14 家，对比2020 年同期减少18 家。
点评：
7 月房企销售额同比-40%、较前值-1.7pct，行业销售整体维持弱复苏态势。2022 年7月，50 家房企单月销售龙头股金额4,486 亿元，环比-31%，销售环比呈季节性回落，较21 年同比-40%、较前值-1.7pct，销售同比虽弱于6 月，但较4、5 月的低谷仍有一定较明显的改善；销售面积为3,010 万方，环比-21%，较21 年同比-39%、较前值+4.3pct。虽然房企销售已经连续12 个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”型走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。
7 月单月销售：碧桂园、保利、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，保利、万科分别位列二三。其中，碧桂园385 亿（YOY-48%）、万科320 亿（YOY-38%）、保利330 亿（YOY-22%）、融创108 亿（YOY-78%）、华润280 亿（YOY+22%）、中海185 亿（YOY-18%）、招蛇240 亿（YOY+18%）、世茂68 亿（YOY-69%）、绿城273 亿（YOY+20%）、金地185 亿（YOY-28%）、旭辉161 亿（YOY-23%）、中南48 亿（YOY-73%）、龙湖182 亿（YOY-4%）、阳光城56 亿（YOY-55%）、金科52 亿（YOY-69%）、新城110 亿（YOY-35%）、建发房产112 亿（+6%）、滨江113 亿（YOY-11%）、华发88 亿（YOY+28%）、越秀65 亿（YOY+26%）等。7 月房企销售整体低迷、连续12 个月普降，但分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+28%、越秀+26%、华润+22%、绿城+20%、招蛇+18%、建发+6%、仁恒+0%、首开-2%、龙湖-4%、滨江-11%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
前7 月累计销售：碧桂园、万科、保利排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园2,855 亿（YOY-43%）、万科2,473 亿（YOY-39%）、融创1,236 亿（YOY-67%）、保利2,432 亿（YOY-26%）、中海1,570 亿（YOY-32%）、招蛇1,428 亿（YOY-28%）、金地1,191 亿（YOY-37%）、华润1,490 亿（YOY-21%）、世茂506亿（YOY-71%）、绿城1,401 亿（YOY-28%）、金茂804 亿（YOY-46%）、龙湖1,041 亿（YOY-36%）、旭辉792 亿（YOY-50%）、阳光城300 亿（YOY-74%）、中南374 亿（YOY-70%）、新城762 亿（YOY-43%）、金科492 亿（YOY-59%）、建发房产732 亿（-30%）、滨江797 亿（YOY-21%）、华发582 亿（YOY-18%）、越秀554 亿（YOY+5%）等。前7 月尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+5%、远洋-17%、华发-18%、华润-21%、滨江-21%、保利-26%、招蛇-28%、绿城-28%、建发房产-30%、中海-32%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
投资分析意见：行业销售维持弱复苏，优质房企改善明显，维持“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、华发股份、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展龙头股、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”
评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业龙头股、新城悦服务。
风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
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