投资要点
本周（2022.7.23-2022.7.29，下同）：房地产概念股板块（SW）涨跌幅+2.85%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-1.61%，-0.28%，超额收益分别为+4.45%、+3.13%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场概念股：本周60 城新房成交面积413.6万平，环比+4.3%，同比-25.5%；2022 年7 月1 日-7 月29 日累计成交1633.8 万平，同比-38.2%。2022 年累计成交11797.4 万平，同比-42.8%。
20 城二手房成交面积162.7 万平，环比+1.3%，同比+15.0%；2022 年7月1 日-7 月29 日累计成交665.9 万平，同比-0.4%。2022 年累计成交3585.8 万平，同比-33.8%。16 城新房累计库存10216.3 万平，环比+0.2%，同比+8.7%。16 城新房去化周期为12.3 个月，环比变动-0.6 个月，同比变动+4.1 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.5 个月、12.4 个月、27.0 个月，环比分别变动-0.6 个月、-0.5 个月、-1.3 个月。
（2）土地市场：2022 年7 月25 日-2022 年7 月31 日，百城供应土地数量环比+19.7%，同比-19.9%；供应土地建筑’龙头股面积环比+26.0%，同比-38.3%。百城土地成交建筑面积环比-56.7%，同比-45.9%；成交楼面价环比+208.9%、同比+258.6%；土地溢价率环比+1.8pct，同比-3.8pct。
重点政策：7 月28 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场概念股，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此次中央政治局会议将‘稳定房地产市场’放在了最前端，首次提及“保交楼”，并且明确指出“压实地方政府责任”。地方政策方面，郑州市政府召开8 家房企项目情况汇报会，会议主要内容为结合《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件，市房管局汇报了8 家房企纾困项目开发模式：棚改统贷统还、收并购、破产重组及保障性租赁住房。棚改统贷统还” 模式由政府平台公司接收，后期政府主导，即政府指定由一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个项目后，再由这一平台统筹安排偿还资金。此外，资产大于负债的项目，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可通过“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。从此次会议可以看出，政府正在积极化解房地产企业困局，全力以赴“保交付、保生产、保民生”。
周观点：多地二手房指导价明显放松，贝壳统计的7 月全国首套房贷平均利率4.35%，二套为5.07%，分别较上月下降7 个、2 个基点，平均放款周期25 天，较上月缩短4 天。中央政治局会议强调“稳定房地产市场”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交楼、稳民生”，8 月各地有望加速出台放松政策。随着居民购房’龙头股信心逐渐回复，未来2-3 个月销售或将是V 型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口’龙头股、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业’龙头股下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
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