市场行情：本月光大地产概念股AH 核心物业指数-24%指数：2022 年7 月，光大地产AH 核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，跑输沪深300 指数17.0pct.，跑输恒生指数16.2pct.，跑输恒生港股通指数15.6pct.；2022 年1-7 月，光大地产AH 核心物业概念股指数累计涨跌幅为-34.4%，跑输沪深300 指数18.8pct.，跑输恒生指数20.5pct.，跑输恒生港股通指数18.1pct.。
个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-18.2%；涨跌幅前列为：中骏商管（+9.0%）、新大正（+2.0%）、中海物业（-3.0%）、南都物业（-4.2%）、越秀服务（-4.6%）。2022 年1-7 月，样本股平均涨跌幅为-33.0%；涨跌幅前列为：越秀服务（+13.1%）、滨江服务（+2.9%）、特发服务龙头股（+2.9%）、新大正（+0.9%）、中海物业（-0.1%）。
港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+4.07pct.）、融创服务（+2.07pct.）、保利物业（+1.72pct.）、金科服务（+1.55pct.）、宝龙商业（+1.16pct.）。
2022 年1-7 月持股比例变化：世茂服务（+11.27pct.）、融创服务（+9.47pct.）、金科服务（+7.90pct.）、保利物业（+2.91pct.）、雅生活服务（+2.08pct.）。
行业动态跟踪：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提高物业服务覆盖率，开展标准化试点；广州印发2022 年城市更新项目年度计划中央：发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提出提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理；发展家庭养老床位。地方：广州市2022 年城市更新项目年度计划印发，今年计划实施123 个旧改项目。
重点企业动态跟踪：新城悦服务发力拓展天津地区业务，华润万象生活归母净利润同比预增25%-30%，龙湖智创生活再度递交招股书新城悦服务与天津市宁河区政府及金玉物业签署战略合作协议；碧桂园服务7月18 日至21 日累计回购约132 万股；旭辉永升服务7 月12 日至7 月21 日累计回购约207 万股；金科服务关联收购第二批托儿所物业；向金科地产提供不超15 亿元借款。华润万象生活发布业绩预增公告。预计2022 上半年归母净利润同比增加25%-30%，收并购公司财务并表以及外拓使公司在管面积大幅增加。上市进展：7 月7 日龙湖智创生活再次提交港交所上市申请。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理龙头股基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线：
1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务龙头股拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
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