本周市场回顾。第29 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板龙头股指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为4.5%。沪深300 指数报收4170.1，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收2670.45，周度涨幅-2.4%；房地产板块指数报收3087.50，周度涨幅为2.8%。
本周行业概念股要闻。中央政治局会议：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。央行：6 月末，住户部门贷款余额同比增长7.6%。郑州：向七家重点房企优先帮助纾困，给予棚改统贷统还龙头股、收并购、破产重组、保障房租赁四种退出方式支持。南京、温州给予购房补贴。上海二批次集中供地34 宗地全部成交，其中12 宗底价成交，13 宗达“一次性报价”。多支保障房公募REITs 正式获批。
本周一线城市新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周增加，二线城市新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周基本持平。第30 周29 大城市新房销售为2.60 万套，较第29 周增加3.0%；11 大城市二手房销售11259 套，较第29 周增加11.9%；一线城市新房、二手房交易较第29 周分别减少24.6%、增加23.1%；二线城市新房、二手房交易较第29 周分别增加8.8%、减少0.1%。库存量较上周微减，库销比较上周降低。15 大城市库存为124.3 万套，较第29 周减少0.1 万套；库销比为16.8 个月，较29 周减少0.2 个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第30 周26 大城市合计成交土地38 块。土地出让金额增加。第30 周26 大城市土地出让金为821.7 亿元，较第29 周增加305.6 亿元。平均溢价率上升。第30 周26 大城市土地成交平均溢价率为3.7%，较第29 周上升。
重点公司公告。华润置地拟向租户提供租金减免约22-25 亿元。华润万象生活发布中期盈利预告。新大正、陆家嘴、绿城管理公告2022 年中期业绩。华润置地、大悦城发布上半年经营快报。招商蛇口拟发行30 亿元中票，另与招商平安资产签署战略合作协议。保利发展第二期股权激励计划第三个行权期上市流通数量15.97 万股。碧桂园拟配股募资28.27 亿港元。龙湖集团启动股代息计划。宝龙地产、中梁控股美元债违约。金科服务拟为母公司提供15 亿元借款。
本周中央政治局会议定调“稳地产、保交楼”，强调因城施策用好政策工具箱，宽松力度低于预期，引发市场行情反转。从政治局表态以及地方出台的方案来看，我们认为政策思路是优先保全购房者的权益而非单纯对困难项目或企业“输血”，从而一定程度托底市场信心，同时监管仍不希望完全通过需求刺激手段解决问题。7月百强销售在去年低基数下同比降幅收窄至34%，略好于预期，结合上海二批次土拍热度稍有回升，行业基本面仍处于缓慢修复通道。其中，多家国企及高评级民企单月销售同比回正或接近回正，也反映出延期交付事件对于行业销售的影响总体可控。结合近期偿债高峰下，信用风险仍在蔓延，预计行业结构性分化的趋势将加速演变。在政策力度克制、需求缓慢复苏的背景下，无论是延期交付还是债务困局的解决都不会一蹴而就，困难房企仍将处于“失血”状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。
看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展龙头股(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
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