【每日一问】
全国商品房库存已经是历史高位水平，去化周期也接近2015 年的高点。但住宅与非住宅的静态库存和动态去化显示出完全不同的趋势变化。住宅销售低迷的同时供给也明显缩量，而非住供给始终高企。
截至2022 年上半年，全国商品房广义库存面积为74 亿平，同比增长0.6%，去化周期为65 个月，同比增长29.4%；其中住宅广义库存面积为25 亿平，同比下降6.0%，去化周期为26 个月，同比增长28.1%，反映出住宅销售持续低迷的同时，供给也明显缩量；非住宅广义库存面积为49 亿平，同比增长4.3%，去化周期为272 个月，同比下降8.3%，市场供给仍然高企。本文我们主要讨论商品住宅的库存与去化情况。
从商品住宅的角度来说，尽管从动态的去化周期来看不在历史绝对高位，但是自疫情来上升趋势显著，同时静态库存面积也已经达到25 亿平，虽未突破2014-2015 年的历史最高点，但仍属于相对较高水平。
从14 年的去库存以来，静态库存面积就有了明显下滑，但到了2018 年3 月。库存面积开始回升，这和棚改进入收尾阶段有关。自2020 年9 月后，库存略微下降，从历史第二高点的28 亿平下降到25 亿平，仍然高于去库存后的最低点23.7 亿平。而去化周期自去库存之后出现了明显的下滑，从2015 年6 月的38 个月，下降到了2020 年12 月的最低点的17 个月。但从2021 年9 月开始出现了明显的回升，疫情反复后销售下行，2022 年6 月末去化周期已经升至26 个月，略低于2020 年6 月的26.5 个月，为2020 年疫情后的最高点。自2021 年9 月开始静态库存开始下行，而动态去化周期走高，走势出现明显背离，说明在这期间销售是大幅下行的，而供应下行的量比销售更多。
重点城市开盘去化率降至历史冰点。从中指院公布的14 个重点城市新开盘项目平均去化率来看，2018年二季度以来呈明显下降的趋势，2020 年四季度到2021 年二季度市场略微回暖，去化率回升，但与2018年相比，仍然较低。2021 年三季度开始去化率再度走低，2022 年二季度降至46%，处于历史的最低。
从各城市能级的狭义库存来看，2022 年以来，高能级城市库存量整体走高，低能级城市下行；整体去化周期都有明显上升，低能级城市去化周期处于历史高位。2022 年6 月末，一线、二线、以及部分可监测的三四线城市住宅可售面积分别为2677、24210、8765 万平，同比增速分别为19.8%、2.6%、-4.6%。
截至2022 年6 月末，一、二、三四线城市住宅去化周期分别为17.2、18.2、21.4 个月，同比分别增长85%、80%、101%。2021 年下半年以来，一线城市的可售面积有明显提升，去化周期触底回升，但目前仍低于疫情爆发初期的2020 年5、6 月的17.3、18.3 个月。二线城市的可售面积较为平稳，在2022 年初之后还出现了小幅下降，主要是因为相比销售下滑，供应也显著减少，二线城市表现出的特征和全国的广义库存和去化周期较为相似。而少部分的三四线城市可售面积变化不大，但去化周期出现了非常明显的提升，我们认为主要是因为销售的持续遇冷造成的，在最近几个月政策连续的出台刺激之下，终于拐头向下，但仍高于疫情后的峰值，销售改善的状况不明显。
各区域去化周期自2021 年下半年以来均呈现上行趋势。截至2022 年6 月末，环渤海、长三角、成渝、中西部、珠三角、海西经济区、东北六大区域住宅去化周期分别为23.3、15.6、15.5、16.9、19.8、23.0、47.5 个月，同比分别增长37%、109%、135%、97%、106%、116%、154%，环比增速分别为-5.2%、-8.2%、8.3%、5.9%、-1.8%、-9.3%、-0.8%。1）基本面缺乏支撑且购买力严重不足的东北部，目前商品住宅的去化周期接近50 个月，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。2）当前长三角、成渝城市群的去化周期相对最短，基本面具备较强的韧性；但成渝地区成交尚未见明显回暖，6 月去化周期仍延续上行趋势；而长三角区域率先复苏，2022 年6 月长三角去化周期的改善幅度较大，长三角地区房地产市场明显复苏，重点城市开盘去化率升至44%，环比提升13 个百分点。头部城市上海、杭州开盘去化率超80%，上海疫情解封后市场快速复苏，6 月开盘去化率高达83%，7 成以上楼盘开盘当天售罄；苏州、宁波、南京等去化率低位回升。3）此外，中西部地区的去化周期也尚未见改善，我们认为市场回暖将从东南沿海逐步传导至内陆中西部地区，其市场的边际回暖需要更长的时间，仍将面临较大的去库存压力。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8 月4 日）申万房地产概念股板块上涨0.73%，相对沪深300 收益率为-0.12%；恒生地产板块上涨1.20%，相对恒生指数收益率为-0.86%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.03%、1.38%、1.02%。在整体没有明显催化剂、基本面改善仍待政策传导、房企资金面持续紧张、房企即将迎来偿债高峰月的情况下，行业信心持续不足，地产板块持续跑输大盘。三湘印象涨停，作为“文化+地产”双主业协同发展的公司，受益于今日旅游概念上涨2.68%。
从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为0.44%，排名前三是新城控股、华侨城A、万科A龙头股，涨幅分别为3.01%、1.31%、1.06%，其中华侨城受益于融资消息利好连续两日涨跌幅排名位列前三，8月2 日公司发布中期票据申购说明，计划发行规模20 亿元，期限为5 年。主流内房股今日涨跌幅均值为-0.07%，排名前三是中国海外发展、华润置地、旭辉控股集团，涨幅均值分别为0.97%、0.97%、0.51%，其中华润置地龙头股在今天开始的深圳二轮集中土拍中已经斩获三宗地块，成交总价为94.48 亿元。
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