1. 全年需求修复展望：中性假设下，预计全年商品房销售面积-16.0%，商品房销售龙头股额-19.2%，商品房销售均价-3.8%2022H2需求进入弱修复阶段，决定投资各项指标修复趋势：6月新房和二手房前置指标（开盘去化率、二手房带看量）出现修复信号，预计下半年政策宽松+低基数效应，销售面积同比降幅有望收窄。商品房销售均价同比增速在4月基本见底，6月收窄至-3.1%，下半年随着核心城市销售率先企稳改善，销售均价有望企稳回升，我们预计2022H2销售均价回升至1%，综合考虑下，我们预计2022年商品房销售额约14.70万亿元，同比-19.2%。
2. 土拍市场何时修复：2022H2销售弱修复，土地市场修复或将延后
销售对前端拿地和开工有着直接和间接的影响：土地成交面积同比降幅见底往往较销售滞后3-8个月，同比增速转正则需要更长时间，且当行业下行持续时间越长，土地市场拐点出现的时间越滞后。2022H2需求进入弱修复阶段，我们预计土地市场有望在2022Q3见底，中性假设下，预计2022年全年土地成交价款同比-24%。
为测算房地产开发投资完成额，我们还需对土地购置费进行预测。由于地价分期，土地购置费大约滞后土地成交价款约3个季度左右，2021Q3和Q4土地成交价款同比增速基本持平，2022Q1同比增速开始进入回落阶段，根据滞后关系，我们预计土地购置费2022Q3和Q4同比增速分别为-7%和-20%，土地购置费全年约4万亿元，同比下降8.2%。
3. 开发投资完成额修复展望：各项投资核心指标修复情况均取决于需求修复情况? 新开工受销售和土储双重影响，但行业修复期销售对新开工拉动作用更明显：2022H2新开工面积增速将受到销售修复的带动而修复，但受制于土储不足导致整体产能受限，2022H2新开工修复空间可能有限，预计2022年全年新开工面积约15.24亿平，同比下降23.4%，基本回到2015年水平。
保交楼下竣工面积不会失速，销售复苏带动竣工修复：销售面积与新开工面积领先竣工面积，2022H2销售修复带动竣工滞后修复，预计全年竣工面积同比-14.1%。
施工面积具备一定惯性：考虑到影响施工面积的新开工面积2022H2同比降幅有望收窄，我们假设施工面积2022H2亦呈现同比降幅小幅收窄的趋势。2022H2同比下降2%情况下，全年施工面积约94.89亿平，同比-2.7%。
房地产开发投资完成额受施工成本支撑，中性预测下全年同比下降1.8%： 房地产开发投资完成额由建筑工程、安装工程、设备工器购置，和以土地购置费为主的其他费用构成，其中，建筑工程占比约6成，其他费用占比约36%。通过对房地产开发投资完成额四个分项进行合理预测，我们预计2022年房地产开发投资完成额约14.50万亿元，同比下降1.8%。但上游原材料成本的上涨带动施工成本上涨，或对全年房地产开发投资完成额形成向上拉动作用。
4. 房地产投资修复影响
新房供应不足或导致2023年需求部分外溢至二手房市场，二手房销售占比或有所提升。
房企概念股销售排名洗牌，横向对比发达国家情况，中期2025年我国房企销售CR10有望上升至30%，当前拿地决定未来销售，2022H1拿地货值市占率靠前房企销售市占率后续提升空间较大。
5. 投资建议：
投资方面，我们认为可以关注以下三条主线：1）开发类选“两头”龙头股：综合能力龙头股最强的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A - 保利发展；H – 中国海外发展； 2022年不同能级城市间的需求修复进度有分化，深耕优质区域的小而美公司短期销售弹性较强，重点推荐：A – 天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H – 越秀地产（深耕广州）；2）物管类选龙头：需求回暖有利于提物管公司的客户粘性，看好头部低估标的，重点推荐：碧桂园服务龙头股、旭辉永升服务；3）中介类选龙头：市场复苏率先利好中介，其中龙头公司具备较强业绩弹性，新房和二手房需求修复均利好龙头公司，重点推荐：贝壳-W。
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