行业点评
本周A股地产转涨，港股地产概念股、物业持续回调。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第11；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3%，恒生概念股中国企业指数涨跌幅为+2.1%，沪深300 指数涨跌幅为-0.2%；物业龙头股指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-5.1%和-2.7%。
多城集中土拍结束，本周重回低温状态。全国300 城宅地概念股成交建面908 万┫，单周环比-47%，单周同比-4%，平均溢价率3%。2022 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面25889 万┫，累计同比-50%；年初至今，华润炮地、保利发展、滨江集团、中国海外发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。本周广州第二轮土拍结束，保利发展共竞得3 宗地块，分别位于南沙、黄埔和荔湾区，成交总金额48.8 亿元，总建面30 万平方米，大幅补充广州的土地储备。
本周新房受一线城市带动，环比上升，同比下降。35 城商品房成交合计424万方，周环比+3%，周同比-31%。其中，一线城市周环比+23%，周同比+13%；二线城市周环比+0%，周同比-38%；三四线城市周环比-13%，周同比-44%。
本周二手房由二三四线城市驱动，环比下降，同比上升。15 城二手房成交合计169 万方，周环比-5%，周同比+4%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-26%；二线城市周环比-5%，周同比+14%；三四线城市周环比+3%，周同比+34%。
政策定调支持行业健康发展。7 月21 日召开的国务院常务会议指出要因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。同日银保监会表明，金融稳定保障基金基础框架初步确立，首批646 亿元资金筹集到位。7 月22 日，长沙发布公积金新政，重点支持首推购房需求，满足合理的改善住房需求，公积金贷款额度从60 万元提高至70 万元（三孩子家庭最高可贷80 万元），二套房首付比例从60%降至40%。我们预计未来政策将延续宽松基调。
房贷利率持续下降，放款周期不断缩短，均创2019 年以来新低。2022 年7月103 个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7BP 和2BP。平均放款周期为25 天，较上月缩短4 天。整体房贷利率与放款周期均创2019 年以来新低，信贷支持的力度不断增强。
投资建议
国常会再次定调支持刚性与改善性住房需求，百城房贷概念股利率等创2019 年以来新低，为行业恢复奠定了需求基础与信贷基础。地产板块，我们认为2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业龙头股板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务，强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企龙头股出现债务违约
数据推荐
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