【每日一问】
自2021 年四季度以来，各地需求端政策陆续出现了调整。前期局部政策放松效果不彰，政策传导到销售端本身需要一定的时间、疫情反复使得部分需求被阶段性抑制和延后、近期的交付问题也使得购房者信心下挫。从整个政策有效性的传导链条来看，当前销售回暖是对房地产投资、房企资金压力都是有重大意义的，因此各地政策是可以进一步调整的。
我们认为，四类压力城市有望在需求端进一步松绑：
1）库存压力过高的城市。根据中指院数据，48 个样本城市中，截至2022 年6 月末，超过一半的城市（25 个）商品住宅去化周期仍超过20 个月。宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、珠海、惠州商品住宅库存去化周期更是突破30 个月，另有六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州超过20 个月。在库存压力较高（超过20 个月）的城市中40%为省会城市虹吸效应较强省份中的低能级城市，12%为东北部城市，以上城市的基本面缺乏支撑，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
2）房价下滑过快的城市。从国家统计局公布的70 个大中城市住宅销售价格变动情况来看，大连、哈尔滨、郑州、武汉、昆明、兰州、包头、扬州、温州、安庆、泉州、九江、洛阳、平顶山、岳阳、湛江、桂林、北海、三亚、泸州、大理连续四个月及以上环比下跌，天津、襄阳、南充连续三个月环比下跌。其中大连、哈尔滨、郑州、兰州、包头、扬州、九江、北海、大理已经有9~11 个月房价连续下行，中西部城市面临的房价下行压力显著大于其他区域。
3）土地市场过冷，同时地方财政对土地出让金依赖较大的城市。南通、长春、常德、贵阳、泰州、温州、襄阳、西安土地财政依赖度（即国有土地使用权出让金/（地方政府性基金收入+公共财政收入））均超过55%，同时今年1-6 月成交土地建面同比降幅均超过45%。（备注：
土地财政依赖度高的城市共性可参考《地产天天见（第12 期）》。）4）人口流出明显的城市。2021 年人口净流出较多的城市有天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台，人口净流出均超过2 万人，其中天津与哈尔滨净流出超10 万人。
长春、温州同时满足了库存压力大、房价连续2 个月及以上下降、土地市场过冷同时地方财政对土地出让金依赖较大以上三个条件；兰州、大连、天津、郑州、昆明、武汉、泰州、贵阳、襄阳满足了以上三个条件中的两项。南充、天津、哈尔滨、石家庄在房价连续下跌的同时，人口也出现净流出；烟台、天津在库存去化压力较大的同时，人口也出现净流出。以上政策调整预期相对较强的城市中，53%为中西部城市，20%为东北部城市。另外，有六成的省会城市也有进一步放松房地产政策的空间，其中武汉和贵阳本身的虹吸效应较强，放松政策后的效果预计会比较突出。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8 月8 日）申万房地产概念股板块上涨0.29%，相对沪深300 收益率为0.50%；恒生地产板块下跌0.59%，相对恒生指数收益率为0.18%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.17%、0.79%、1.53%。申万地产板块今日上涨，主要是由于全国性AMC参与房企纾困、郑州地产纾困基金运作方案与百亿规模的确立，为“保交付”、房企纾困政策落地都起到了一定的信心提振作用。
从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为0.83%，排名前三是阳光城、中南建设、绿地控股，其中阳光城龙头股涨停，受益于全国AMC 中国华融与其签署纾困重组框架协议。中南建设、绿地控股涨幅分别为3.03%、2.28%，主要是融资方面的利好。中南建设子公司平阳锦城置业向民生银行借款3.84 亿，期限30 个月；绿地控股拟向公司股东上海地产、上海城投分别借款15亿元，借款期限为二年，借款年利率为6%。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.42%，排名前三是越秀地产、中国海外发展龙头股、华润置地，涨幅分别为0.43%、-0.24%、-0.32%，均为稳健的龙头和区域性央国企。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资龙头股评级机构关注度行业关注度股票综合评级首次评级股票