行业点评
本周地产、物业龙头股板块表现均较弱。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第27；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.2%，沪深300 指数涨跌幅为-0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-6.4%和-5.8%。
本周土地市场延续低温态势。本周全国300 城宅地概念股成交建面866 万┫，单周环比-10%，单周同比-27%，平均溢价率6%（深圳集中土拍）。2022 年初至今，本周全国300 城累计宅地成交建面28023 万┫，累计同比-48%；年初至今，华润置地、保利发展、招商蛇口、滨江集团、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交延续淡季走势，同比环比下降。本周（7 月30 日-8 月5 日）35 个城市商品房成交合计425 万平米，周环比-8%，周同比-23%。其中，一线城市周环比+2%，周同比-2%；二线城市周环比-9%，周同比-26%；三四线城市周环比-18%，周同比-35%。
本周二手房受二三四线城市驱动，环比下降，同比提升。15 个城市二手房成交合计153 万平米，周环比-11%，周同比+10%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-30%；二线城市周环比-13%，周同比+28%；三四线城市周环比-5%，周同比+109%。
地方基金设立保交楼，AMC 入局协助房企纾困。郑州市印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，基金规模暂定100 亿元，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险。8 月5 日，华融正式宣布与阳光城母公司阳关集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。我们认为地方纾困基金的设立有望盘活部分停工项目（单城市100 亿的初始金投入能够解决多数项目的缺口），而企业层面的纾困救助进展或较缓慢。
深圳二批次土拍热度分化，华润成最大赢家。深圳2022 年二批次集中土拍供应涉宅用地16 宗，2 宗流拍，成交14 宗，其中9 宗地块触及封顶价（5宗地进入摇号阶段），封顶率56%。从拿地房企看，华润继第一批拿地2 宗后，二批次再度拿下4 宗地块，成为本轮最大赢家，其他成交地块基本由央国企取得。本次土拍限售价较去年显著提升，其中南山前海地块上调万元左右，平均房价地价差为2.9 万元/平，较一批次土拍提升20%。我们预计未来各地土拍政策将持续放宽，房企拿地利润维持较高水平，2021 年下半年以来积极拿地的房企未来利润率有望改善。
投资建议
本周各地发布多项购房补贴及公积金宽松政策，同时有纾困基金落地促进行业健康发展，预计后续调控政策将持续宽松。地产板块，我们认为2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际集团龙头股、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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