报告摘要：
2021 年6 月21 日我国首批基础设施概念股公募REITs 发行，上市一年有余显著跑赢上证指数40 个百分点，市场热情反应了对其投资价值的认可。我们可以看到资产在评估、发行时有一定溢价。随着首批公募REITs 年报季报公布，首批REITs 生产运营、财务指标、收益完成及分配情况整体稳健，但受疫情影响亦开始出现分化。目前我国基础设施公募REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来市场规模、资产种类、收益必将迎来新机遇。
基本概况：自20 世纪 60 年代推出 REITs 以来发展迅速。目前全球龙头股拥有REITs 市场的国家和地区达到43 个，总规模逾2.73 万亿美元，其中，美国是全球最大的REITs 市场，总市值约1.87 万亿美元。我国于本世纪初探索REITs，近年来相关政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角度保驾护航。首批公募REITs 于2021 年6 月成功落地，市场反响热烈。
经营情况：受疫情影响，不同类型REITs 呈现差异化特征。高速公路类REITs受疫情影响较大，防控措施导致整体通行量及营业收入不及预期。产业园类REITs 表现出现分化，疫情反复增加产业园类REITs 经营情况的不确定性，后续需持续关注退租、减免租金等情况。生态环保类REITs 抗风险能力较强整体经营情况稳定且好于预期，但收入受季节需求差异和定期检修影响，呈现季节性特征。仓储物流类REITs 受益于疫情环境下旺盛的高标准物流需求，出租率均维持在高位，经营情况良好，未来经营情况预期将较为稳定。
财务状况：REITs 财务报表科目相对简单。利润表方面，营业成本占总营业收入比例普遍偏高，营业成本最主要为折旧摊销，EBITDA 更具参考性。资产负债表方面，REITs 资产主要为底层项目资产账面价值，负债主要为实现杠杆效益设计的对外借款安排，整体资产负债率很低。现金流量表方面，重组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流入主要为营业收入，流出主要为运营管理费、物业管理费、维修维护费等。
收入分配：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。可供分配收入完成情况方面，2021 年首批REITs 中8 只产品均超额完成可供分配金额，但2022Q1可供分配现金流情况表现不一，与募集说明书预测值的进度相比，仅有4 只超额完成。实际分配情况方面，2021 年9 只产品分配率均超过95%。派息率方面，特许经营权类REITs 年化派息率远高于产权类REITs，其中特许经营权类REITs 派息率远高于募集说明书预测派息率。
市场表现及估值：首批REITs 在底层资产评估、一级市场发行、二级市场交易整体均有一定程度溢价。市场表现方面，首批基础设施公募REITs 上市以来取得了40%的相对收益亮眼成绩。资产增值及分红方面，生态环保类REITs 表现优异。底层资产估值方面，首批REITs 估值相比开始出现分化，产权类REITs 项目估值小幅提升，特许经营权类REITs 估值小幅下降。一级市场估值方面，除博时蛇口产园REIT 外，其余REITs 均实现小幅溢价发行。
二级市场估值方面，产权类REITs 较为稳定，特许经营权REITs 呈现分化。
投资建议：在我国发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的背景下，中央以加强宏观预期管理，积极扩大有效投资，调动社会资本活力。基础设施公募REITs 作为有效盘活存量资产，形成存量和新增投资的良性循环重要手段，对于提升基础设施龙头股运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义，我国公募REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来产品丰富度有望大大提升。投资策略方面，短期关注已申报REITs 审批进度及疫情影响。长期关注项目当地经济环境、产业政策、项目运营情况等。建议持续关注经营稳健，受疫情影响较小的仓储物流、新能源龙头股REITs 和即将上市的保障房REITs。
风险提示：疫情等导致底层资产经营龙头股不及预期；相关支持政策落地不及预期；数据统计测算偏差。
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