近期核心观点：
从行业角度，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。当前，基本面弱势延续，信用危机也并未完全度过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价概念股上涨预期等指标均为多年来最低。尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”
的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。
销售：复苏较为缓慢
从月度数据看，复苏趋势较弱。2022 年7 月300 城住宅销售面积3027 万┫，单月同比-40%；2022 年截至7 月，300 城住宅累计销售面积20480 万┫，累计同比-46%。2022 年7 月百强房企全口径销售额6065 亿元，单月同比-40%；2022 年截至7 月，百强房企概念股累计全口径销售额40772 亿元，累计同比-49%。
从日频数据看，回暖较为缓慢。2022 年截至8 月5 日，30 城商品房概念股成交面积为8854 万┫，同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、-35%、-31%、-14%。样本城市中，上海、深圳、成都、江阴商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。
拿地：成交量价持续低迷
2022 年7 月单月300 城住宅土地成交建面为5980 万┫，环比-36%，单月同比-39%；2022 年截至7 月，300 城住宅土地累计成交建面为37355 万┫，累计同比-54%。2022 年7 月300 城住宅土地成交溢价率为3.81%，依旧较低。
融资：债券发行额环比改善
2022 年7 月，房企发行国内债券569 亿元，环比+19%，发行海外债券概念股399 亿元，环比+595%，合计债券融资969 亿元，环比+80%。2022 年截至7 月，房企累计发行国内债券3400 亿元，同比-25%，累计发行海外债券1063 亿元，同比-55%，合计债券融资概念股金额4463 亿元，同比-35%。
重要事件：
①中央政治局会议强调坚持房住不炒，因城施策用好政策工具箱。②北京试点支持老年家庭购房，最低35%首付、子女可作共同借款人。③安徽潜山鼓励农民进城落户，提供人才购房补贴。④河南信阳补贴市区内商品房契税。
⑤长沙、东莞加强预售资金监管。⑥大理支持房企以“共有产权”方式销售商品房。⑦杭州实施三孩家庭住房公积金优惠政策。⑧天津稳定住房消费，引导房企卖房加赠家装家电。⑨河南2023 年起全面推行新建商品房“交房龙头股即交证”。⑩郑州印发房地产纾困基金设立运作方案。
中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议。
上海、济南、天津、深圳第二批集中供地落幕。
风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业龙头股基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
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