按揭贷款提前偿还现象成为社会关注焦点。在居民投资龙头股收益率中枢下降的背景下，偿还按揭贷款真的成为居民的普遍选择吗？按揭贷款概念股会因为加速被偿还而出现净减少吗？按揭贷款作为银行一种重要的低风险的资产，未来还会成为银行的重要经营性资产吗？按揭贷款的利率还有进一步下降空间吗？
按揭贷款和房地产销售的相互依存关系。住房龙头股真实需求当然受人口、房屋拆迁速度等非金融因素影响，但按揭贷款概念股定价始终都是影响居民龙头股支付能力和决定短期需求的关键变量。按揭贷款需求有赖于真实住房需求，但居民改善居住条件的愿望始终存在。在2012 年一轮周期中，按揭小幅放量（房贷利率概念股累计下降142BP），商品房销售季同比增速从下降14%转为上升6%。2015-2016 年按揭大幅放量（房贷利率累计下降241BP），商品房销售龙头股季同比增速从下降13%转为增长25%。
按揭净投放或持续增加，按揭定价有下降空间。2021 年之后开发贷款增长乏力，按揭几乎贡献了房地产类贷款增量的全部。但存量按揭贷款占各项贷款余额比例距离历史最高点还有空间，且经济减速背景之下按揭贷款在收益和风险平衡角度来看颇有吸引力。我们估算，到7 月时全国银行体系按揭贷款利率定价4.50%，较之LPR 还有5 个BP 的上浮加点，距离下浮20BP 的利率定价下限更有空间。
当然，我们认为利率下限扣点和LPR 本身也有下降的空间。人民银行对于按揭贷款投放态度积极，近期强调要“引导个人住房按揭利率下行”。
按揭贷款的非价格限制有望继续放开。在因城施策的背景之下，按揭贷款的最低首付比例，还有结构性下降的空间。这包括在核心城市针对部分群体下调按揭贷款首付比例规定（例如北京），也包括在很多房价没有上涨压力的地方继续下调首付规定。虽然存量按揭贷款可能因为定价偏高而存在提前偿还的问题，但按揭贷款新投放也会因为管制放开而增加。
按揭贷款提前偿还规模有限。我们通过按揭贷款净投放数据，假定存量按揭贷款剩余自然到期年限为10 年，新房销售的按揭杠杆利用率为40%，二手杠杆利用率30%，测算可知按揭贷款在2022 年上半年提前偿还规模约9400 亿，这较2021 年上半年增加了约1200 亿，即每月约200 亿元。而且，这种加速提前偿还的行为并不会持续，因为增量按揭的定价下降，高定价按揭的占比会随着各种因素而不断下降。
风险提示：多重效应叠加，按揭贷款不良率提升风险；政策调整推出或执行不够及时，不动产价格缩水风险。
按揭放量支持下的房地产龙头股弱复苏。我们认为，虽然提前还款的现象值得重视，但还远没有到影响按揭贷款投放总量的地步，按揭的投放量有望继续上升，价格有望继续下降，房地产市场会沿着销售-信用-投资的链条复苏。当前按揭贷款规模的变化，既是宏观经济变化之下金融机构龙头股资产配置的市场化调整，也是逆周期调节的房地产龙头股金融政策有为的结果，预计不会产生全社会资产负债表的收缩。
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