公募REITs 概念股试点加速，国内第三单保租房公募REIT 项目7 天快速获批2021 年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900 万套，涉及的总投资额为1.35 万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%（光大宏观）。2022 年7 月11 日，国内首单红土深圳保租房REIT 审核通过；7 月14 日，中金厦门保租房REIT 获批；8月5 日，华夏北京保租房REIT 再获批（受理至通过仅7 天）。保租房REIT 乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业龙头股证券化产品实现资产管理完整闭环。
华夏北京保租房REIT 当前现金流持续稳定，投资回报良好，具有增长潜力1.地理位置来看，华夏北京保租房龙头股REIT 初始资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡公租房。两个项目周边优质小区众多，医疗教育资源相对充裕，楼龄短且物业品质良好，利于吸引地铁沿线的办公室群和对交通便利有较大需求的租户。
2.运营情况来看，底层资产已稳定运营超3 年，收入全部来自于市场化租户且不依赖第三方补贴等非经常性收入。受政府配租计划实施及疫情影响，近三年项目出租率出现小幅波动，但仍可维持在93%左右；项目租金相较周边板块平均市场化价格低约44-46%（中指数据），对中等收入客群具有较大吸引力。两个项目租约期限为2-3 年的间数占比超90%以上；租赁合同到期时间集中于2024 年。
3.盈利情况来看，经过近年来的培育与完善管理，基础设施项目现金流持续稳健，投资回报良好，并具有持续经营能力。虽受疫情影响，但2020 年到至今项目营收及净利润均保持稳定增长。2019-2022Q1，毛利率由64.2%提升至69.6%，净利率由22.4%提升至30.7%，主要系营业成本下降所致。
4.资产所在市场来看，北京尚有一定规模的公租房轮候家庭（截至2021 年初，全市公租房轮候家庭11.8 万户）；根据所在区域政府公告，近期朝阳区及海淀区公租房配租意向登记户数大于可配租房源套数，租赁需求旺盛。
在定价合理的情况下，华夏北京保租房REIT 能够为投资者提供良好的回报截至2022 年3 月末，华夏北京保租房REIT 底层资产组合估值合计11.51 亿元，对应评估单价为10204 元/平。根据相关假设前提下基础设施项目现金流测算，预计2022 年9-12 月及2023 年度华夏北京保租房REIT 可供分配金额分别为16.6 百万元及49.6 百万元；对应净现金流分派率可达4.32%（年化）及4.31%。
投资建议：我国保租房公募REIT 再发力，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs 产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs 在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：行业发展风险，竞争项目风险，租赁市场龙头股需求变化风险，基础设施项目运营风险，租金定价和调整的风险等。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资评级机构龙头股关注度行业关注度股票综合评级首次评级股票