【每日一问】
郑州正式落地房地产纾困基金，着力化解“保交付”问题。8 月5 日，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》。从规模及参与主体来看，规模暂定100 亿元，鼓励央企、国企等社会资本参与问题房产盘活。郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金概念股，规模暂定100 亿元，采用母子基金方式运作。此外，纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA 以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停贷问题。
从运作方式来看，母子基金形式运作，纾困专项基金出资比例原则上不超30%。1）由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30％，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。2）此外，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中前者子公司自有资金出资原则上不高于40％，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。3）子基金将对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1~2 个净资产较高的存量项目，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。4）对于子基金的申报，由房地产头部企业共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式,对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。
为什么房地产纾困基金由郑州首先落地实施呢？我们认为主要有以下三点原因：1）郑州是本轮停贷事件风波的中心。根据中指院，截至7 月19 日，全国已有的公开集体“断供”313 个项目中，郑州占据41 席（占比13%），2019-2022 年上半年郑州“断供”楼盘商品房成交套数2.78 万套，成交面积293 万平，成交金额388 亿元，按50%按揭比例，约194 亿规模；平均单项目2019 年后销售约1390 套，单盘销售近14.65 万平，约19.4 亿元。郑州“断供”项目销售面积占整个城市销售面积的比例为8.3%。此外，郑州停工问题也较为突出。截至21 年末，重点24城已停工、延期交付的问题项目总建面2468 万平，占其2021 年商品住宅成交总面积比重达10%。其中郑州问题项目总建面超200 万平、总套数超2 万套，占当年成交套数的比重28%，显著高于其他城市。2）郑州房地产市场持续低迷，仍面临房价下行与去库存压力。根据中指院，2022 年上半年郑州新房房价1.22 万元/平，同比下降9.8%；新房销售面积同比大幅下降39.9%；从库存与去化来看，截至2022 年7 月末，郑州库存面积1282万平，同比增长24%，去化周期高达23.1 个月，同比增长92%。3）郑州具备基金实施的条件，早在2018 年就开始了产业发展基金设立工作。2018 年2 月，郑州政府拟成立郑州国家中心城市产业发展基金管理委员会，郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司于2019 年9 月20 日正式成立，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，目前持股比例65%，实控人为郑州市财政局。2022 年8 月5 日，由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团已经就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，未来拟通过建设和运营，在龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区，助力郑州市引入智慧产业，推动产业升级。
我们认为房地产纾困基金的推出有以下五个方面的利好：1）政策资金可以通过纾困基金的方式进入部分烂尾项目，化解当前房地产项目停工、停贷造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，推进“保交付”工作。
2）一定程度上有利于信心的修复，保障市场平稳运行，避免市场出现进一步剧烈下滑的风险。3）有助于行业出清。此外，由于报备项目要经过严格的第三方尽职调查，预计参与门槛相对不低，相对优质的可盘活项目是地方政府支持的首选，房企和项目都将出现明显分化，头部企业或率先获得政府支持。4）开发商并非拿到直接融资，专款专用，杜绝了房企资金腾挪可能产生的风险。5）郑州纾困基金模式的创立对其他城市的房企纾困工作将起到一定的导向和借鉴价值。此类基金具有较好的杠杆撬动效应，百亿级的资金规模能够发挥很好的社会资本参与房企纾困效应，以较少的原始资金，推动项目运转。若问题项目的资金缺口为10 亿元，最后此类问题楼盘资金“分摊”到母基金约为1.2 亿（原则上纾困专项基金出资比例不高于30％，其中自有资金出资原则上不高于40％）。不过，各方社会资本对市场的信心没有完全恢复，目前也多处于观望状态，房地产纾困基金具体的落地执行情况还有待进一步观察和验证。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8 月12 日）申万房地产板块上涨0.84%，相对沪深300 收益率为0.90%；恒生地产龙头股板块下跌0.08%，相对恒生指数收益率为-0.54%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.86%、0.54%、0.71%。板块今日上涨，我们认为与近期多地接力出台需求端政策、房企龙头股纾困政策有关，尤其是过去一周一线城市接连松动：1）北京三项目试点放松老年家庭贷款条件；2）上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动；3）广州入户门槛下降，或有更多人获得购房资格。旅游概念股三湘印象涨停，今日旅游概念上涨0.78%。
从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为1.29%，排名前三是阳光城、招商蛇口、金科股份龙头股，涨幅分别为3.64%、2.72%、2.03%。主流内房股今日涨跌幅均值为0.96%，排名前三是旭辉控股集团、中国金茂、碧桂园，涨幅分别为4.26%、2.45%、2.10%，其中中国金茂旗下物管公司金茂服务今日披露业绩增长预告，预计上半年归母净利润同比增长超90%，金茂服务今日也上涨2.84%。
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