需求侧：传统商品房销售淡季下7 月居民融资概念股需求遇冷，中长贷回落明显7 月，居民部门新增存款-3,380 亿元，同比增加10,220 亿元，环比减少28,119亿元（-113.66%）。7 月，新增信贷6,790 亿元，同比减少4,010 亿元；7 月居民短贷概念股新增-269 亿元，同比少增354 亿元；居民中长贷新增1,486 亿元，同比少增2,488 亿元。1-7 月累计新增居民中长贷1.71 万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.9%（2021 年全年水平为30.5%）。
截至7 月20 日，5 年期LPR 报价为4.45%，全国首套房龙头股按揭利率下限4.25%，全国二套房按揭利率下限5.05%。截至7 月20 日，贝壳研究院发布的103 个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，主流二套房贷利率为5.07%，分别较上月回落7、2 个基点；本月平均放款周期为25 天，比上月回落4 天。
供给侧：融资端传递破冰信号，7 月境内外债发行边际回暖7 月房企境内外单月合计发债1017 亿元，环比+80.6%，同比+3.3%，单月净融资-58 亿元。其中7 月境内发债较6 月有所增加，单月发行603 亿元，单月净融资-81 亿元；7 月境外发债414 亿元，环比增加591.3%，同比上升24.2%，单月净融资额约23 亿元。具体来看，主流房企中万科、保利发展、中国金茂、华润置地成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中富力地产完成境外债融资。
存量债务方面，龙湖集团赎回2022 年7 月13 日到期的优先票据，本金为4.5 亿美金，息票率为3.875%。金地龙头股将以市场化方式在二级市场购买公司债券及债务融资工具，首期规模均不超过10 亿元。新城控股偿还2 亿规模的美元债。
民企存量债务展期及重组方面，花样年、荣盛地产、富力地产、中南建设涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期情况。
公募REITs 方面，截至8 月12 日，我国上市公募REITs 产品增至14 只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT 外，其他产品全部实现正收益，其中9只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅24.2%；从流动性来看，受益于近日首批公募REITs 迎来解禁，自由流通份额得到提升，日均换手率录得2.03%。
截至8 月12 日，仍有三只公募REITs 项目处于申报审批过程中，其中华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金于2022 年7 月21 日申报，当前状态为“已受理”；其余两个项目处于“已反馈”状态中。
投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。
4）近期市场对房地产龙头股板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色龙头股，建议关注万科A/万科企业，中国金茂龙头股、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场龙头股需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资龙头股评级机构关注度行业关注度股票综合评级首次评级股票