事件描述
2022 年8 月15 日，国家统计局发布1-7 月房地产开发概念股和销售相关数据。
事件评论
需求改善略有波折，结构分化仍较明显，政策力度有望进一步加码。2022 年1-7 月全国商品房概念股销售金额/面积/均价分别同比-28.8%/-23.1%/-7.4%，7 月单月同比分别-28.2%/-28.9%/+0.9%，销售同比降幅边际有所扩大，需求改善略有波折，反映7 月淡季推盘量下滑，以及部分期房交付不确定性加剧导致居民短期购房信心不足。2022 年7 月百强房企销售面积/30 大中城市销售面积单月同比分别为-45.5%/-33.0%，统计局数据与30 大中城市微观趋势基本一致，恢复节奏有所波动；从结构上来看，国央企销售表现相对更好，分化仍较为明显。当前仍处于基本面磨底阶段，部分重点城市政策累积效应已初现成效，低基数和边际改善背景下，预计Q3 同比降幅仍将进一步收窄，Q4 或能见到单月销售同比接近正负零；但仍需看到，当前行业整体压力依旧较大，复苏基础仍不牢固，民营房企风险化解仍较为缓慢，需求边际改善节奏可能有所反复，政策维稳力度有望进一步加码。
供给依旧承压，资金压力龙头股未缓解下预计短期难以显著改善。2022 年1-7 月新开工面积同比-36.1%，7 月单月同比-45.4%，降幅环比持续扩大；1-7 月土地购置面积/成交价款分别同比-48.1%/-43.0%，7 月单月同比分别为-47.3%/-33.4%；在销售恢复节奏有所反复、融资环境依旧严峻的背景下，房企资金压力未见边际缓解，补库意愿仍较弱，预计短期内仍将维持审慎。2022 年1-7 月竣工面积同比-23.3%，7 月单月同比-36.0%，资金链趋紧背景下房企现金流压力仍较大，部分项目缓建甚至停工导致竣工节奏受到干扰，但保交付为民生底线，预售资金监管概念股政策在大方向上有望结构性优化，出险房企项目纾困、资产盘活动作也有望加速推进，预计后续仍将看到竣工边际修复，只是恢复速度可能相对较慢。
投资降幅边际扩大，资金链进一步承压。2022 年1-7 月房地产开发投资完成额同比-6.4%，7 月单月同比-12.3%，降幅环比进一步扩大，销售恢复缓慢、资金链概念股趋紧抑制房企投资意愿，预计下半年仍难以看到显著改善。2022 年1-7 月房地产开发到位资金同比-25.4%，7 月单月同比-25.8%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款概念股同比降幅环比均有所扩大，与7 月新开工量、销售降幅扩大趋势一致。到位资金同比降幅仍显著高于投资同比降幅，行业资金链仍面临较大压力，供需双弱背景下有望看到政策空间进一步打开。
问题并未根本性解决，政策力度仍需加码。需求改善略有波折，基本面整体依旧承压，尤其是供给端面临更大压力，政策力度仍需加码。贝塔演绎将逐步从第二阶段（政策上/周期下）过渡至第三阶段（政策上/周期上），全年在大方向上可以乐观，波动龙头股都是节奏问题，系统性卖点尚未出现。中长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性，当前时点首选有效率的国企，关注有信用的民企；推荐保利发展、滨江集团、金地集团龙头股、万科A 等；需求迎来更明显改善之际，优秀腰部民营龙头将体现更大弹性；下半年可关注具备好资产的“脱险类”房企。此外，优质物业股也进入战略配置窗口期。
风险提示
1、销售需求改善有波折，政策持续加码的节奏有不确定性；2、腰部房企信用龙头股修复进展低于预期。
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