事件：
统计局发布7 月数据。7 月，商品房销售面积同比-29%、销售金额同比-28%、新开工面积同比-45%、竣工面积同比-36%、开发投资同比-12%、到位资金同比-26%。
同日，央行开展4000 亿元1 年期MLF 操作和20 亿元7 天期公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.00%，较前次均下降10bp。
点评：
7 月销售降幅扩大。7 月单月销售面积同比-28.9%（6 月-18.3%）；销售金额同比-28.2%（6 月-20.8%）。1-7 月销售概念股面积累计同比-23.1%，销售金额累计同比-28.8%。
相对应，7 月新增居民中长期1486 亿元，同比少增2488 亿元。测算7 月按揭发放金额4442 亿元，同比-31%，环比-30%。
7 月表现较差有停贷事件影响、季节因素影响。随着保交付政策有所落地，对于信心恢复有帮助，期待金九银十销售改善。高频样本城市数据来看，1）一二线好于三四线，8 月以来36 城新房成交面积分别同比-21%/-30%/-47%。2）二手房好于新房。上周13 城二手房成交面积同比+25.8%（前值+27.5%），8 月以来+41%。
开发投资大幅下降，能力和信心均不足。7 月单月开发投资完成额同比-12.3%（前值-9.4%），1-7 月累计同比-6.4%。开工、竣工、拿地均较差，7 月单月新开工面积同比-45.4%，竣工面积同比-36.0%，拿地金额同比-33.4%；1-7 月新开工面积累计同比-36.1%、竣工面积累计同比-23.3%，拿地龙头股金额累计同比-43.0%。主要因资金和信心不足，导致投资能力和信心较差。7 月资金来源同比-25.8%，1-7 月累计同比-25.4%，销售未改善导致前端开工和拿地信心也较差。
需要政策进一步变化。央行降息超预期，分别调降 MLF 和逆回购利率10bp，带来LPR 下调预期。REDD ASIA 报道，监管机构计划通过担保新债发行为示范性房企提供流动性支持。此外，7 月政治局会议 “稳”字当头背景下，预期后续因城施策、保交付纾困政策加速。因城施策也仍有较大空间，尤其是二套首付比例和认房认贷要求变化。
供给侧改革趋势更加确定。1）优质房企龙头股销售份额提升。1-7 月，Top30 中国央企销售金额占百强的41%，2020 年、2021 年该比例分别为27%、32%。2）优质房企拿地概念股份额提升、利润率也有改善。22 年以来国央企集中供地拿地占比在80%以上，而21 年首批占比52%。22 年以来房企龙头股拿地利润率28%，较21 年首批提升7 个百分点。中长期看好供给侧改革受益标的。
投资建议：7 月销售投资降幅扩大、居民中长期贷款较差、房企信用风险担忧加剧。
需要政策进一步变化，预期因城施策用足用好政策工具箱，压实地方龙头股政策责任保交楼稳民生，保交付纾困政策加速。中长期看好供给侧改革受益标的。
风险提示：大幅度收紧按揭等居民杠杆，房企信用风险超预期。
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