销售回暖尚未 形成趋势。2022年7 月单月销售面积和金额同比增速为-28.9%和-28.2%，降幅分别较6 月扩大10.6 和7.4 个百分点；环比来看，7 月商品房销售面积及金额单月环比增速分别为-49.1%和-45.4%，销售回暖未能延续。我们认为6 月销售市场龙头股复苏，源于积压商品房供应集中入市，以及疫情后原有购房需求的集中释放。7 月需求端来看，尽管多地限购政策放松，增加购房资格，但房价预期及居民未来收入预期仍然较弱，导致当前政策难以释放出潜在购房需求，因此销售回暖难以持续。同时7 月断供潮引发行业交付风险，严重打击购房信心，增加市场回暖的不确定性。供给端来看，2021 下半年以来，拿地及新开工的大幅走弱，将导致今年下半年房企龙头股推货量不足，新增优质供给有所减少。7 月我们跟踪的重点城市推货量环比大幅下滑，开盘去化率亦有所下降。预期年内市场情绪面难以好转，市场仍将呈现波动复苏的态势，综合此轮周期政策的推动力及居民的购买力不及以往，我们认为基本面改善的时间维度将更为漫长，同时改善的幅度更弱。
投资增速跌幅扩大，土拍热度仍处低位。2022 年1-7 月房地产开发投资累计同比-6.4%，较1-6 月下降1 个百分点；7 月单月投资增速-12.3%，较6 月下降2.9 个百分点。7 月百城土地流拍率走高至23.8%，而溢价率震荡下行至2.9%，土地市场龙头股热度整体仍处低位。土地投资来看，当前民营房企施工和偿债的刚性约束下，销售及融资依旧较弱以及叠加断供潮引发的预售资金监管收紧，后续投资热情仍将低迷。考虑到下半年拿地难以在年内形成销售以回流现金，资金净流出对财务指标造成负面影响，我们预计下半年民营房企拿地热情依旧难以大幅改善。
施工投资来看，由于前期开工增速的下滑、房企龙头股整体周转速度下降叠加手中有限资金优先偿还债务的策略，施工动力难有明显改善。
开工呈现失速状态，竣工不差但仍然较弱。2022 年1-7 月新开工累计增速为-36.1%，较1-6 月下降1.7 个百分点；7 月单月新开工增速-45.4%，较6 月单月下降0.3 个百分点。多方面因素导致新开工不振并将在下半年持续对开工的修复形成压制，包括前端拿地节奏的放缓，从已售土地但并未开工的土地库存口径来看，可开工规模受限；同时拿地到开工的平均时滞在资金流压力以及城投公司拿地占比增加的双重背景下有所延长，综合将导致新开工维持弱势。竣工方面，2022年1-7 月竣工累计增速为-23.3%，较1-6 月下降1.8 个百分点；7 月单月竣工增速为-36%，较6 月单月上升4.7 个百分点。随着停工情况显著增加，在疫情抑或是资金困境影响下复工尚不能如期恢复，从而传导至施工端乃至竣工端，均造成增速的进一步下移。对于下半年的竣工判断，随着停贷风波下政府“保交楼”政策强力度执行，以及房企资金回流诉求下竣工的提速，我们判断竣工不差，但由于竣工基数同步仍有所抬升，因此竣工回升力度将维持较弱趋势。
市场信心仍显不足，房贷利率持续下降。从行业到位资金来看，2022 年1-7 月累计增速为-25.4%，较1-6 月下降0.1 个百分点；7 月单月增速-25.8%，降幅较6 月扩大2.2 个百分点。定金及预付款占比由2021 年末的36.8%下降至32.2%。根据贝壳研究院数据，7 月首套房贷利率4.35%，环比下降7bp。2021 年8 月以来，定金及预付款当月同比持续走弱，始终低于个人按揭贷款增速，表明购房信心仍然不足，对应上半年居民新增存款创历史新高。8 月15 日央行公布MLF 下调10BP，有望传导至本月LPR，房企和购房者的利率负担将进一步降低。
房企融资概念股方面来看，1-7 月国内贷款累计增速-28.4%，较1-6 月下降1.2个百分点，7 月单月同比增速-36.8%，较6 月下降4.7 个百分点，连续16 个月同比为负，延续下降趋势。当前房企融资端分化持续加大，国央企融资市占率持续提升。同时央行及银行间协会通过增信和担保等措施，为示范性民营房企提供流动性支持，为民营房企融资渠道的打开奠定良好的开端，但行业整体融资恢复到正常仍需时日。
年内大概率将呈现波动行情。7 月底的中央经济会议提出的“因城施策用足用好政策工具箱”基调下，目前部分二线城市龙头股开始尝试新一轮的放松政策，三四线城市宽松政策力度有所加大，其中廊坊全面放开限购限售、惠州首套首付比例降至20%。当前行业销售和投资下行压力较大，叠加后续信贷持续宽松，商品房销售或将边际改善。
市场对于政策的预期已得到一定程度修正，未来中央层面的统一性刺激举措出台概率并不大，同时近期的会议也展现了着眼长远的政策定力，未来行业新旧发展模式的切换将主导行业步入新常态，并重塑企业竞争格局。中长期维度来看，尽管行业总量将趋于下降，但随着行业供给端的加速出清，剩者为王底线思维下优质企业仍将迎来新一轮稳步成长的机遇，房地产相关制度体系的建设与完善将使得房企多元业务价值逐步体现，行业将逐步进入否极泰来的良性反转阶段。此外考虑到行业风险已充分暴露并已在股价中有所体现，对于被错杀或已计入悲观预期的优质房企，其价值有望得到合理回归，维持行业“看好”评级。
推荐逻辑主线：稳健经营的龙头房企：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展。行业风险偏好改善下价值回归的优质民企：
旭辉控股集团、新城控股。受益于核心布局区域复苏的高信用房企；具有独特商业模式、潜在成长性及盈利质量俱优的赛道龙头。关注：华润置地、龙湖集团、碧桂园、绿城中国、滨江集团、华发股份、首开股份、华润万象生活、绿城管理控股。
风险提示：房地产龙头股调控政策效果不及预期，销售端下行幅度进一步加剧；融资环境持续恶化，供给端出清速度过快造成系统性风险，行业信用崩溃；房价超预期下跌导致银行、房企、居民端资产价值大幅缩水；停工烂尾楼盘进一步增多导致的断供风险加剧等。
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