7 月二轮集中供地高峰推动百城土地成交单月同比年内首次转正；8 月中旬19 城二轮土拍概念股收官，7 月揽金超3000 亿元
1-7 月，百城土地成交建面8.4 亿平，累计同比-23.6%（较1-6 月收窄5pct）；成交总价16908 亿元，累计同比-43.9%（较1-6 月收窄10pct）；成交均价2023元/平，累计同比-26.6%（较1-6 月收窄8pct）。地方政府性基金预算本级收入31227 亿元，同比下降30.0%，其中，国有土地概念股使用权出让收入28279 亿元，同比下降31.7%。
根据克而瑞统计数据，7 月，TOP50 房企新增土地价值总计2225.2 亿元，单月同比上升31.0%，环比上升12%；TOP50 房企新增土地建面总计1191 万平，单月同比下降57.1%，环比上升3.1%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至8 月16 日，已有19 城完成二轮土拍龙头股，合计供应涉宅地块430 宗；其中，成交405 宗，成交建面约3923 万平，成交总价约5229.1 亿元，对应成交楼面均价约13328.9 元/平，成交溢价率均值约4.1%。
按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，三四线城市持续遇冷1）按城市能级划分，2022 年7 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为644 万平方米、5659 万平方米、9439 万平方米，单月同比分别+39.5%、+43.9%、-2.9%。成交总价分别为1072 亿元、1810 亿元、1174 亿元，单月同比分别+1030.2%、+313.2%、-42.8%。成交均价分别为16641 元/平方米、3200元/平方米、1244 元/平方米，单月同比分别+710.2%、+187.3%、-41.1%。
2）按城市能级划分，2022 年7 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为333 万平方米、1947 万平方米、1,974 万平方米；其中二线、三四线单月同比分别+125.9%、-48.9%。成交总价分别为975 亿元、1,576 亿元、829 亿元；其中二线、三四线单月同比分别+477.0%、-53.3%。成交均价分别为29,254 元/平方米、8,108 元/平方米、4,198 元/平方米；其中二线、三四线单月同比分别+155.8%、-8.8%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为5.00%、2.93%、1.55%（6 月为5.04%、3.46%、3.95%）。
投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。
4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业龙头股，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入龙头股和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。
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