本期投资提示：
房地产行业概念股数据：上周（22/08/13-22/08/19）45 个重点城市新房概念股合计成交369 万平米，环比+7%；其中，一二线环比+4%、三四线环比+30%；8 月截至上周一手房月成交同比-29%，较7 月+7pct；其中，一二线同比-22%、三四线同比-56%，分别较7 月+9pct 和-1pct。上周14 个重点城市二手房成交110 万平米，环比-3%；8 月截至上周累计成交同比+11%，较7 月+28pct。库存方面，上周15 城推盘138 万平米，环比+15%；对应周成交/推盘比为0.98 倍，最近3 个月（22 年5-7 月）分别为1.07 倍、0.95 倍和0.99 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,839 万平米，环比+0.03%；3 个月移动平均去化月数为12.5 个月，环比下降0.01 个月，行业总体仍处于低库存阶段 。
主要政策新闻：宏观方面，国家统计局公布1-7 月房地产开发投资同比-6.4%，7 月单月-12.3%；1-7 月商品房龙头股销售面积同比-23.1%，7 月单月-28.9%。纾困方面，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设龙头股交付，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；交易商协会再次召开民营房企座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。南宁设立平稳房地产基金，首期规模30 亿元；湖州鼓励国企收购困难房企滞销房，同时降低房企预售申请条件；南陵提出领导“一对一”负责问题房地产项目；石家庄、萍乡开展保交付座谈会，推动“保交楼、稳民生”
相关政策。因城施策方面，限购放松：上海（在临港新区缴纳1 年社保可限购一套），昆山、太仓（外地户籍购首套房取消6 个月社保）；首付比例下调：福州（二套房由50%调整至40%，非户籍人口首套房由40%调整至30%）、惠州（首套房降低至20%）；购房补贴：南京、福州、大理等；济南推出二手房“带押过户”新模式，降低二手房交易成本。三批集中供地方面，北京、杭州、郑州9 月下旬陆续起拍。
公司动态跟踪：22 年中期业绩：中国海外宏洋归母净利润24.5 亿元（-9%）；越秀地产17.1 亿元（-26%），核心净利润21.3 亿元（+1%）。22 年1-7 月销售额：华侨城 314亿元（-37%），华润置地 1,491 亿元（-21%）；7 月单月销售额：华侨城 42 亿元（-18%）、华润置地 281 亿元（+22%）。华润置地1-7 月租金96 亿元（-5%），7 月单月租金15 亿元（-1%）。业绩预减方面，22H1 核心净利润：碧桂园 45-50 亿元（-67%至-70%），旭辉控股15-20 亿元（-40%至-55%）；22H1 归母净利润：碧桂园 2-10 亿元 （-93%至-99%），旭辉控股 15-22 亿元 （-59%至-72%），时代中国控股0.1-0.3 亿元（-98%至-99%），禹洲集团 0.55-0.65 亿元（-92%至-94%），新城发展17-18 亿元（-38%至-42%），雅居乐 23-26 亿元（-51%至-57%）。金科股份持股5%以上股东陶虹遐及其一致行动人虹淘公司减持股份1,332 万股，减持后合计持股占比4.99%。绿城管理控股执行总裁林三九增持公司9 万股股份，增持后持股占比0.25%。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.29%，沪深300 指数下跌0.96%，相对收益为4.25%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第4 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：广宇发展、海南高速、金地集团、万方发展、保利地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为西藏城投、万通发展、世荣兆业、信达地产、*ST 松江。物业管理板块个股平均下跌0.58%，沪深300 指数下跌0.96%，相对收益为0.38%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为6.8/6.0 倍；物管22/23PE 均值分别为12/9 倍。
投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业龙头股和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产龙头股税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。
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