中报密集披露期来临，房企龙头股普遍业绩下滑严重。半数房企营业收入同比下滑，仅一成房企净利润实现同比正增长。截至2022 年8 月24 日，申万房地产龙头股板块（合计116 家）中，1）30 家房企公布了中报，营业收入同比下滑22.2%，归母净利润同比下滑44.0%。其中一半房企营收同比负增长，8 家（占比27%）归母净利润为负，归母净利润为正的房企中有68%同比下滑。2）80 家房企公布了中报或中报业绩预告，48%的房企业绩预亏，42 家房企净利润为正，其中仅8 家（占比仅一成）净利润同比增速实现正增长。
从不同类型的房企龙头股来看，1）民企业绩亏损严重；相比民营房企，央国企虽未出现大面积利润亏损，但业绩大幅下滑也是不争的事实。已经公布了中报或中报业绩预告的39 家民企中，56%出现利润亏损；51%的央国企虽然盈利但净利润同比负增长。2）TOP20 房企中9 家公布业绩，仅金科股份出现亏损，其余龙头房企均实现盈利，但除建发国际（同比+160%）和保利发展（同比+4.1%）外，业绩均出现不同幅度的下滑。
导致房企业绩集体下滑或亏损的原因主要有以下六个方面：
1） 受外部因素影响结算收入大幅减少：金科股份、荣盛发展、碧桂园、旭辉控股等房企均在业绩预告中提及受到疫情和市场下行因素导致工程进度出现延迟，进而导致上半年收入确认金额下降。
30 家A 股已经公布中报的房企合计营业收入同比下滑22.2%，其中半数房企营业收入同比出现不同幅度的下滑。
2） 结转项目毛利低，毛利率持续承压：招商蛇口、荣盛发展、华侨城A、华远地产等房企在业绩预告中表示利润下降原因是地产业务毛利减少导致毛利率同比下降。30 家A 股已经公布中报的房企整体毛利率为17.7%，其中半数房企毛利率同比下滑，毛利率平均较去年同期下跌2.3 个百分点。
3） 资产减值计提概念股规模增加：业绩下滑或亏损的原因中提到计提资产减值规模增加的房企包括了碧桂园、旭辉控股、弘阳地产、建业地产龙头股等。受房地产市场景气度持续低迷的影响，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值。
30 家A 股房企概念股合计资产减值损失4 亿元，同比大幅增加812%。例如发布业绩预告的蓝光发展预计计提减值额高达损失29 亿元。克而瑞数据显示，53%的百强房企今年上半年销售均价同比出现不同幅度的下跌，TOP20 房企中保利发展、绿地控股、金科股份、旭辉控股的跌幅均超10%。
4） 停工之下利息资本化减少、财务费用上升：因部分房企部分项目非正常停工影响，依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损益，因此部分房企上半年费用化利息支出较大，计入当期的财务费用。30 家A 股已经公布中报的房企上半年资本化利息同比减少10.3%至18.8 亿元，财务费用同比增加10.1%至65.8 亿元，整体财务费用率提升了0.7 个百分点至2.3%。
5） 合作项目增多致使少数股东损益占比提升：近两年来房企合作已成常态，通过合作开发，房企可以用相对较少的资金撬动更高的销售规模，也有助于房企高效获取土地、分散风险、在项目开发中优势互补。30 家A 股已经公布中报的房企上半年少数股东损益虽同比下降6.0%至35.2 亿元，但少数股东损益/净利润同比大幅提升了8.3 个百分点至24.5%。
6） 外汇波动造成净汇兑损失：碧桂园、旭辉控股、时代中国、正荣地产、雅居乐、蓝光发展、泰禾集团等多家房企在其业绩预告中提到汇兑损失也是利润下降和亏损的原因之一。汇兑损失跟人民币兑美元汇率贬值有关。例如蓝光发展预告表示公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响产生汇兑损失约2.5 亿元；泰禾集团持有的以美元计价的外币借款及利息等产生汇兑损失约5.53 亿元，而去年同期为汇兑收益1 亿元，故汇率波动导致业绩大幅变动。美元兑人民币平均汇率从去年12月6.37 到今年7 月的6.73，人民币兑美元汇率贬值幅度约5.7%。因此年内到期偿还美元债务的房企将受到一定影响，今年下半年房企有1439 亿美元债到期，相较于发行阶段的汇率水平而言，承担了更多的汇兑风险。尽管汇兑损失占净利润的比例比较小，但考虑到当前房企流动性比较紧张，因此增加了房企的财务压力。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8 月25 日）申万房地产板块上涨0.51%，相对沪深300 收益率为-0.32%；恒生地产板块上涨1.58%，相对恒生指数概念股收益率为-2.05%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为1.46%、0.81%、0.56%。板块今日上涨，国常会提及房地产，一方面提及“持续释放LPR 改革和传导效应”，今年以来5 年期LPR 已累计下调35BP，但并不足以解决当前地产困局，虽然推动了房贷利率持续下行，但未能带动居民贷款概念股，我们认为LPR 继续下降才能改善预期；另一方面提及“允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，持续释放积极信号，各地有望在限购限贷等政策上进一步放松。
从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为1.70%，排名前三是滨江集团、招商蛇口、保利发展，涨跌幅分别为8.15%、3.46%、2.86%，为现金流和财报质量较好的区域性民企和稳健龙头房企。主流内房股今日涨跌幅均值为2.76%，排名前三是建发国际集团、中国海外发展、华润置地，涨跌幅分别为6.70%、4.80%、4.75%，均为区域性央国企和稳健的龙头。
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