投资要点
本周（2022.8.13-2022.8.19，下同）：房地产概念股板块（SW）涨跌幅+3.29%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-0.96%，-0.28%，超额收益分别为+4.25%、+3.57%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场龙头股：本周60 城新房成交面积326.4万平，环比+6.6%，同比-36.5%；2022 年8 月1 日-8 月19 日累计成交914.5 万平，同比-34.8%。2022 年累计成交12827.9 万平，同比-42.2%。
20 城二手房成交面积154.6 万平，环比+4.4%，同比+18.1%；2022 年8月1 日-8 月19 日累计成交443.1 万平，同比+23.6%。2022 年累计成交4043.0 万平，同比-30.5%。16 城新房累计库存10247.2 万平，环比+0.4%，同比+7.7%。16 城新房去化周期为12.1 个月，环比基本持平，同比变动+3.2 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为9.6 个月、12.8 个月、27.9 个月，环比分别变动-0.3 个月、+0.2 个月、+1.4 个月。（2）土地市场：2022 年8 月15 日-2022 年8 月21 日，百城供应土地数量环比-10.0%，同比-25.6%；供应土地建筑面积环比-9.8%，同比-13.7%。百城土地成交建筑面积环比-12.1%，同比-19.5%；成交楼面价环比-14.6%、同比-43.0%；土地溢价率环比+3.7pct，同比-3.0pct。
重点数据与政策：为推进“保交楼”，多部门再出措施。8 月19 日住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目概念股建设交付，实行封闭运行、专款专用；通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。地方政策方面，浙江海宁市取消外地居民购房限制政策，新购房不再限售；苏州昆山、太仓两地限购放宽，外地户籍居民购首套房无需社保或个税证明；上海定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税，或社保满1 年及以上，在临港新片区可以限购1 套住房，所购住房自合同网签备案满7 年后方可转让。
周观点：8 月各地加速出台放松政策，紧邻北京的廊坊取消限购，南京、苏州和无锡宣布降首付，中国华融官宣纾困阳光城母公司，多部门出台措施将通过政策性银行专项借款方式保交付，民营房企发债再获全力支持。预计后续限购限售将进一步松绑，房贷龙头股利率、税费有望降低，对购房者和房企的支持性政策将加快出台。此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，随着居民购房信心逐渐回复，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发龙头股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产龙头股经纪行业：我爱我家。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险龙头股持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
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