【每日一问】
我国总结婚人数呈现下降趋势，结婚年龄结构显示晚婚已成趋势。2013 年后，总结婚人数不断下降，2019年为1855 万人，较2013 年减少了839 万人；其中，20-24 岁、25-29 岁结婚人数下降明显，而30-39 岁结婚人数增加明显。2013 年后，25-29 岁结婚人数占比超越20-24 岁结婚人数占比，成为结婚主力；30 岁以上结婚人数占比不断增加，2019 年超过45%，其中30-39 岁结婚人数占比为26%，40 岁以上结婚人数占比为20%。我们曾在第21 期《我国生育率为什么会走低？》中分析过结婚人数的减少以及晚婚的趋势的原因，我们指出，一方面是自我选择：1)受教育时间增加、教育年限延长推迟就业平均年龄，进而推迟结婚平均年龄。2)经济发展和受教育水平提高给女性提供了更多就业机会，社会地位上升；但未能充分保护女性结婚生育的权益，为增加工作与晋升机会，女性主动选择晚婚晚育。3)女性对配偶的高要求同样是导致结婚率下降的重要因素。另一方面婚育成本导致年轻人推迟结婚，包括：恋爱成本、婚房、婚车、彩礼等。
回溯历史数据，结婚对数增加带来的刚需在2013 年达到顶峰，近5.9 亿平米。根据结婚年龄结构及以下假设可测算由结婚新增的住房需求：假设各年龄段结婚对数为结婚人数的1/2；假设20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁及40 岁以上结婚对数购房的比例分别为50%、60%、40%、30%；假设平均每套住房建筑面积为90 平米。各年龄段新增住房需求=各年龄段结婚人数*1/2*结婚购房比例*套均面积。我们回测得到，2005-2019 年新增结婚分别增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.6、4.3、3.9 亿平。
那么未来结婚人数与结婚带来的住房刚需会有多少呢？
首先，我们对结婚适龄人口进行预测，到2024 年，全国20 岁以上人口将达到11 亿人。根据我们的测算逻辑：1）根据过去四年出生人口加总调整后得到0-4 岁人口数量：进行了历史值的追溯，过去四年出生人口加总数/0-4 岁人口数量的比例基本稳定在1.03，以此调整得到0-4 岁人口数量；2）根据0-4 岁人口数量，推演得到20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁人口数量；3）65 岁以上人口数量占比为趋势拟合所得：根据历史数值及2050 年27.9%的中国老龄化峰值水平做出趋势拟合线，预测各年份的65 岁以上人口数量占比；4）40-65岁的人口数量占比基本稳定在36.6%，40岁以上人口数量占比为65岁以上人口数量占比+36.6%所得。我们预计，2022-2024 年全国20 岁以上人口将达到11.0 亿人以上，占总人口比重为81%。2035 年，20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁及40 岁以上人口数分别为0.81、0.73、1.74、8.06 亿人，占总人口比重为5.7%、5.1%、12.3%、56.9%。
其次，根据我们对结婚人数进行预测，全国结婚人数将在2024 年下降至917 万对。1）20-24 岁结婚人数占20-24 岁人口数比重趋势线呈线性，在2024 年达到137 万对。2）25-29 岁结婚人数占25-29 岁人口数比重趋势线呈二项式，在2024 年达到220 万对。3）30-39 岁结婚人数占30-39 岁人口数比重呈对数，在2024年达到351 万对。4）40 岁以上结婚人数占40 岁以上人口数比重稳定在0.6%，在2024 年达到209 万对。
最后我们对结婚带来的刚需进行测算，预计未来三年由结婚带来的新增住房需求近3.68 亿平/年。
2022-2024 年分别为3.72、3.71、3.63 亿平。假设20-24 岁结婚对数中对新增住房需求有50%、25-29 岁有60%、30-39 岁有40%、40 岁以上有30%。那么，20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁、40 岁以上结婚新增住房需求分别约为0.58、0.62、0.62 亿平；1.34、1.26、1.19 亿平；1.03、1.05、1.05 亿平；0.55、0.56、0.56 亿平。
2035 年结婚新增住房需求为3.32 亿平，长期呈现整体下降趋势。到2035 年前，平均每年有3.41 亿平的新增需求。
【今日收评】
从大盘表现来看，今日（8 月30 日）申万房地产龙头股板块上涨1.26%，相对沪深300 收益率为1.60%；恒生地产板块下跌0.35%，相对恒生指数收益率为0.02%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为0.77%、0.85%、0.78%。今日地产板块上涨，财政部发布2022 年上半年中国财政政策执行情况报告，一方面提出“加大宏观政策调节力度，谋划增量政策工具，靠前安排、加快节奏、适时加力”，宏观政策宽松力度或将进一步加大；另一方面，提及“发展保障性租赁住房”概念股，2022 年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金708 亿元，支持各地筹建公租房9.9 万套、保障性租赁住房83.9 万套、改造棚户区118.8 万套、改造老旧小区5.09 万个，带动今日住房租赁概念上涨1.03%。
从个股表现来看，主流A 股房企今日涨跌幅均值为1.70%，排名前三是中南建设概念股、金科股份、万科A，涨跌幅分别为3.10%、2.83%、2.06%，其中中南建设发布半年报，虽然录得净亏损，但经营性现金流量净额连续5 年为正，年内到期公开债务仅2 亿元。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.54%，排名前三是中国金茂概念股、中国海外发展、华润置地，涨跌幅分别为1.20%、0.48%、0.31%，均为稳健的龙头和央国企，其中金茂发布中报，实现归母净利润25.7 亿元，同比下降40%。
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