地产投资是什么意思？地产投资解释

地产是和我们每个人都息息相关的行业，地产投资中国整个地产行业的发展和变化每个人都有自己的切身体会和感受。地产投资大多数人的感受是机会一次一次地在身边溜走，热点城市房价高，买不起，然后在下一次热潮中又后悔为啥当初不买，如此往复。

谈地产，我先谈一下对目前整个地产行业的看法。上一次地产高峰是在2012年和2013年，然后国家各种打压，行政手段和金融手段并用，地产投资市场快速降温，市场一片萧条，崩盘论充斥整个中国，核心城市房价跌幅在20%左右，地产公司股价腰斩再腰斩。大约在2015年，政策快速转向，国家提出地产要去库存，各种鼓励政策先后出台，买房光荣，为国买房的使命感、自豪感由此产生，席卷中国的涨价去库存热潮成功地开始从一二三四五线城市梯级传导，抢房潮逐渐蔓延。不同于以往的是，这次时间跨度很长，而且层次分明。你如果是炒房族的话，完全有时间做完一线做二线，做完二线做三线。这是和以前非常大的不同。大约在2016年10月份，一线和核心二线政策开始收紧，限购开始成为标配，资金杀向三四线，三四线去年基本也翻番，于是三四线各种限制政策也快速出台。但这次地产大火国家点燃后发现了一个问题，那就是很难扑灭，人们持久而坚定地到处抢房。国家无奈，动用了金融手段。和以往全面加息不同，这次就是针对地产，一是收紧地产企业融资，实际融资成本不断走高，压迫它没钱再去拼命拿地推高地价。二是提高一二套房的首付比例和利率。以一套房为例，从基准利率八五折，现在到了上浮10%甚至25%，这相当于调了多少次息呀？就是告诉你国家不希望你买房了。目前我自己考虑，整个内房或者说地产企业和整个行业面临几个局，下一步怎么破，我自己也没有确定性答案，我只是说出来大家自己思考一下。一是地产企业2016年下半年抢的那批高价地怎么处理？热点的一二线城市由于调控原因，房价被锁定在了2016年10月份，三四线被锁定在2017年10月份，在要房价还是要乌纱帽之间，地方肯定是要保乌纱帽，所以两条房价红线是不可逾越的。目前一线上海，放行了一批核心区域的地产预售证，地产企业从原来的争取价格变成了只要让卖就行，价格已经不重要。这憋了一年多了，去年基本是一家也不放，价格无一例外，都是卡2016年10月。假如你是2016年以前的存量土地，也就是少赚些利润，问题是2016年下半年的高价地怎么办，目前没有答案。二是一线城市未来到底还有没有真正意义的房地产市场。北京上海已经一年多没有真正意义的商品房土地供应，地产投资除了限房价的地就是公租房用地，这个市场如果这么玩下去，未来商品房消失是迟早的事。我有个担心，未来一线会推广雄安模式，就是不准搞商品房了，全部是出租用房。三是各种高压政策何时消退。这是每个关心地产的人都在思考的问题，也是最不好回答的问题。我个人预测时间点不好说，但真正放缓调控，一定是大部分人都不想再买房的时候，也就是重新回归冷静的时候，甚至是崩溃论又重新蔓延的时候。四是房价未来怎么走。刚才说了，全国一手房价基本被摁死了，热点城市买一手房搞的像打新股了，北京及周边去年二手房价已经疲软下跌，当市区跌幅15%时，近期一二手房成交开始重新回暖。地产投资上海二手房价今年也疲软，4月开始加速下跌，都去打新房去了。深圳也差不多情况，未来二三四线会否复制一线目前的局面，这是需要观察的。我个人觉得像上涨时一样，也会逐步梯级传导。没有永远的热情，高温不会一直持续，消退只是时间问题，这是常识。