资产负债表和利润表2022年最新勾稽关系

居民部门资产负债表已与住房市场深度融合。房产既是家庭资产的主要载体，也是家庭债务的主要用途。资产负债表个人住房贷款成为居民部门债务的主体部分。住房市场的表现直接影响到居民部门的融资需求和债务水平。如果房价出现快速上涨，资产负债表对个人住房贷款的刚性融资需求和投资性需求均会大幅增加，从而导致个人住房贷款增速失控，资产负债表居民部门杠杆率快速上升。

国际金融危机和欧债危机前，美国、英国、西班牙等国就出现了房地产泡沫下个人住房贷款大幅扩张和居民部门杠杆率快速攀升的情形。如果说德国企业部门杠杆率低依赖于旺盛的出口市场，那么居民部门杠杆率低则依赖于稳定的住房市场。德国居民部门债务的主体也是住房贷款。2019年，住房贷款占德国居民部门债务比重达73.3%；资产负债表1998—2017年，这一比重的平均值也达到68.1%。只要有效控制了住房贷款过快膨胀，就能确保居民部门杠杆率的基本稳定。德国稳定的住房市场（详见第六章）抑制了居民部门融资需求过度膨胀。过去20年来，德国居民部门住房贷款余额与GDP之比总体上保持了下降态势，2019年这一比值为39.3%，分别较1998年和2008年水平下降了3.3个和1.6个百分点。

德国住房市场保持基本稳定，与德国审慎的住房金融体系和发达的住房租赁市场密切相关（详见第六章）。德国审慎性住房金融体系包括基于MLV进行抵押物价值评估、资产负债表贷款价值比低且以MLV为基准计算贷款价值比、固定利率主导、再融资制度审慎等特征。以固定利率为主导较好地隔离了货币政策变动对住房市场的扰动；基于MLV方法进行抵押物价值评估、资产负债表审慎的再融资制度设计、低贷款价值比以及以MLV为基准计算贷款价值比有效地避免了金融和住房市场顺周期性叠加，避免了房价上涨与个人住房贷款扩张的螺旋式循环。此外，资产负债表发达的住房租赁市场，降低了居民部门的住房购买和住房融资需求，在德国住房市场中发挥了稳定器功能，成为个人住房贷款市场和住房市场稳定不可或缺的因素。