什么是市场比较法

   价值系数法实际上也是用市场机制进行评估的，比较的是系数，而不是资产的交易价格。市场比较法就是依靠相同或类似资产其交易价格应当相同或相当这一市场原理进行资产评估的。一般而言如果某项资产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁,市场信息比较透明，则相同或类似资产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。

 

   现举一评估某住宅小区一公寓楼的例子说明市场比较法的评估步骤。该公寓楼位于北京朝阳区某一小区一座小高层楼，小区介于东三环与东四环之间，距燕莎商圈3公里，国贸商圈5公里，交.通便利，基础设施完备，周边无污染，区内环境幽雅。公寓楼的主体结构为钢筋混凝土框架剪力墙结构;地上7层，全部为跃层式住宅，地下一层为车库,外墙楼裙采用花岗岩贴面，配亚光釉面砖;外门为实心木门，内门为木门，中空玻璃窗铝合金框架; 地面为木底板加卫生间、厨房防滑地砖;各楼电梯采用三菱电梯24小时运行，自由操作层层停;配备闭路电视系统、卫星接受天线、双路供电、24小时循环热水、集中供暖。

 

   1.前期准备阶段。

 

   (1)收集有关资料如建筑面积、结构类型、房产权属证明文件等。

   (2)现场勘查。评估人员在现场对建筑物的名称、数量、面积、结构类型、层高、层数、材质、内外装修、施工质量等进行逐项详细的记录，并向有关人员深人了解房屋建(构)筑物的基本情况。

   (3)收集相同或类似资产的交易价格信息。

 

   2.评估测算阶段。

 

   (1)确定评估基准日。不同的时点资产的价格是不同的，评估价值也就不同，选取评估时点很重要，要有利于评估目的的实现，同时也要便于评估工作的开展。一般都是以最近某一时点作为评估基准日。

   (2)选取比较案例。根据房地产交易中的替代原则，估价人员依据所掌握的资料，选取邻近地区同一供需圈内类似的三个公寓项目的销售价格作为比较案例，对比较案例进行修正。