第18 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-2.7%。沪深300 指数报收3908.82，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收2244.97，周度涨幅-3.2%；房地产板块指数报收3133.95，周度涨幅为-5.4%。
本周行业要闻。央行发布数据，一季度末房地产贷款余额同比增6%，房地产开发贷款环比多增。中办、国办印发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见。多部委发声支持刚性和改善性住房需求、支持房企正常融资活动等。广州首批次成交17宗、1 宗流拍。无锡首批次8 宗地全部成交。济南首批次成交21 宗，流拍14 宗。
惠州：优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。无锡：个人住房转让增值税免征年限由5 年调整为2 年。徐州：引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。
阳光城转让浙江六宗地“回血”57 亿。
本周新房、二手房销售量较上周减少。第18 周29 大城市新房销售为1.3 万套，较第17 周减少44.6%；11 大城市二手房销售2951 套，较第17 周减少71.7%；一线城市新房、二手房交易较第17 周分别减少58.5%、71.7%；二线城市新房、二手房交易较第17 周分别减少37.0%、72.1%。库存量较上周减少，库销比较上周增加。截至第18 周，15 大城市库存为123.7 万套，较第17 周减少0.2 万套；库销比为21.9 个月，较第17 周增加1.5 个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第18周26 大城市合计成交土地17 块。土地出让金额减少。第18 周26 大城市土地出让金为341.5 亿元，较第17 周减少751.9 亿元。平均溢价率下降。第18 周26 大城市土地成交平均溢价率为1.5%，较第17 周下降。
重点公司公告。中南建设概念股、万科A 发布2022 年4 月经营快报。大名城、金科股份、东望时代、万科A 回购公司股票。阳光城出现流动性紧张，拟转让子公司100%权益。华侨城A 持股5%以上股东减持公司股份0.6%。
本周新房、二手房销售龙头股在疫情影响下大幅走弱，土拍市场延续低热度。从4 月29 日政治局会议定调及各部委陆续发声来看，逆周期政策加码的预期进一步抬升。我们认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策（如降低首套房的认定标准）、降低房贷利率等；供应端适度放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。本周中央发文推动县域城镇化，我们理解是对原有“大国大城”发展思路在增强城镇体系整体韧性的方向上有所调整，其中位于都市圈、城市群范围内，人口产业具备一定优势的县城将在“人地钱挂钩”机制下迎来更大发展机会，因此中长期来看利好深耕重点城市群的房企。短期而言，基本面能否如期修复将取决于主要城市的政策放松力度。同时，无论是预售资金监管放松还是融资端支持都将向高信用房企倾斜。而在推动折价出售项目以化解危机的过程中，问题房企将失血严重。因此现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A(000002，买入)、保利发展(600048，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
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