核心观点：
本周政策情况：央行下调首套普宅按揭利率下限，政策改善力度及城市能级有所提高。本周央行下调首套普通住宅按揭利率下限20bp，限购城市常熟、沈阳、钦州等地下调首付比，苏州、合肥、长沙等地放松限购，出台改善政策的城市能级有所提高。限购城市在调控内容上也有突破，长沙新政打通保障性租赁住房与商品住宅市场，间接放松限购限贷，南京、无锡、东莞等城市为多孩家庭放松限购，降低购房利率。
本周基本面情况：成交小有回升，推盘力度持续下行。根据Wind 及房管局数据，本周46 城新房成交面积环比上升7.6%，同比下降46.4%，5 月前12 天同比下降43.7%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比下降23.6%，同比下降48.9%，5 月前12 天推盘面积同比下降43.8%。
本周土地情况：土地成交环比下行，各地一批次土拍热度分化。2022年第19 周土地成交面积环比下降35.9%，同比下降14.5%，出让金环比下降53.6%，同比下降62.8%，溢价率4.5%，环比下降0.2pct。两集中方面，本周无锡、苏州、济南完成首批供地，其中无锡、苏州全部成交，溢价率分别为0.1%、3.0%，济南流拍率40.0%，溢价率1.0%。
本周重点数据：央行调整住房贷款披露口径，居民信贷需求进一步下滑。4 月住房贷款余额38.78 万亿元，同比上升7.7%，较3 月增速收窄1.2pct，住房贷款单月减少605 亿元，同比下滑117.7%。
开发板块观点：各地政策多样化，因城施策如期升级。4 月末政治局表态支持各地从当地实际出发完善房地产龙头股政策以来，各地方政府在“房住不炒”的前提下频出新政，长沙支持居民将房屋注册为“保障性租赁住房”从而不计入家庭住房套数，长沙提出家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数，相当于同时放松“限购和限贷”，而南京、无锡、东莞等城市出台二胎可多购住宅且享受一定优惠的政策，也是符合国家长期发展方向且可以增加居民购房能力的政策尝试。二季度市场基本面压力进一步增大，各地四限放松上的意愿提升，央行也下调首套普通住宅按揭利率下限，为各地调控提供更大空间，政策环境持续改善，近期板块估值回调至历史39%分位，建议关注加仓机会。
本周物业观点：板块低位震荡，央国企小幅反弹。本周市场振幅较大，5 月12 日大跌中，宝龙商业、融创服务股价均创历史新低。全周来看，恒生指数小幅下跌0.5%，物业板块平均下跌0.9%，其中央企龙头平均上涨2.7%，民企龙头下跌0.1%。物业板块整体动态PE 为9.6，处于历史1%分位，估值仍处低位。民营地产商在当前环境下压力仍然较大，央国企在本周有所反弹。
风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。
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