事件：
5 月15 日，央行、银保监会发布通知，首套住房按揭贷款利率下限调整为LPR-20bp，二套住房按揭贷款利率下限维持LPR+60bp，各派出机构自主确定辖区内各城市首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。
简评
下调首套房龙头股按揭贷款利率下限后，现行利率较下限有较大下降空间。本次通知将首套房按揭贷款利率下限调整为LPR-20bp，即4.40%，二套房按揭贷款利率下限维持LPR+60bp，即5.20%，根据贝壳研究院对103 个重点城市的监控，截至2022 年4 月，主流首套房贷利率为5.17%，二套房龙头股贷利率5.45%，相较利率下限分别有77、25 个bp 的下调空间。本次利率下限下调，是对4 月29 日中央政治局会议所提出的“支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的积极响应。
下调房贷利率改善购房者预期，对销售改善具备积极作用。根据对历史的复盘我们发现，2008 年之后房贷利率有2 个明显的下行周期，一个是2011 年四季度至2012 年三季度，房贷利率累计下调142 个bp，一个是2014 年四季度至2017 年一季度，房贷利率累计下调170 个bp，这两次利率的下调都对应了销售的迅速恢复，2012 年销售由年初的负增长恢复至全年实现2.0%的正增长，2014 年之后的利率下调也对应了2015~2017 年的地产牛市。尽管房贷利率下调对于购房者月均支出的节省有限，但是却释放了积极的支持信号，有助于改善购房者预期，从而进一步刺激销售。
“稳增长”背景下，房地产行业概念股作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。2021 年9 月以来，面对行业的快速下行，房地产行业政策转暖，至今已有超100 个城市调整房地产政策，包括按揭利率的自主下调，尤其2022 年4 月政策刺激力度加大，根据中指研究院的统计，单月超70 城出台政策超百次。面对疫情的冲击和外部环境的不确定性，4 月29 日召开的中央政治局会议指出“稳增长、稳就业、稳物价面临新的压力”，而当务之急是把“稳增长”放在更加突出的位置，更好地引导预期、提振信心、调动各方面积极性。房地产作为国民经济支柱行业的地位目前并未改变，在此背景下其经济稳定器和压舱石的作用将更加突出，预计将会得到更多的支持。
投资建议：我们认为房地产概念股政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。重申看多地产板块的观点不变，继续推荐A 股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、华侨城A、绿地控股、新城控股、滨江集团等；港股：中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团。同时地方政府和证监会加大对REITs 的支持力度，近期我们强烈看好持有运营类开发商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦东金桥等。
风险提示：疫情反复超预期，政策落地效果不及预期，房地产概念股销售下行超预期。
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