事项：
据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年5 月20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.7%，维持前值不变；5 年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。
平安观点：
LPR 改制后首次5 年期下降15bp，引导房贷龙头股利率下行信号意义较强。5月5 年期LPR 下调至4.45%，较上月4.6%下降15bp，创LPR 改制后5年期最大单次降幅。按照总价100 万、首付5 成、按揭利率4.6%，30 年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2563 元/月，若按揭利率降15bp，对应月供下降比例为1.7%。结合5 月15 日央行下调首套房房贷利率下限至5 年期LPR 减20bp，即意味着本月5 年期LPR 下调后，最低首套房房贷概念股利率可降至4.25%，按揭利率下调空间进一步打开，引导房贷利率下行信号明显。
按揭利率快速下行，后续有望延续改善。4 月贝壳研究院监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，为5 月5 年期LPR 的1.16 倍，上浮比例仍处于历史较高水平。对比2009Q2 和2016Q3 两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足。基准利率方面，对比5 月5 年期LPR 与历史值及5 年以上中长期贷款利率，当前5 年期LPR 已处于历史低位，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化。据财联社报道，央行下调最低首套房贷款利率后，本周郑州、天津等地陆续将首套利率下调至4.4%（4 月5 年期LPR 减20bp），预计后续更多压力型城市首套房贷利率向下限靠拢。
二季度末及三季度初为销售观察窗口期，本轮复苏斜率或不及过往。近期政策松绑力度及城市能级持续上升，首付比例、按揭端等加大发力，叠加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。
但考虑楼市信心不足、疫情反复导致购房者收入预期走弱，本来销售复苏弹性或不及过往周期（2008-2009 年、2014-2016 年）。房企概念股方面，随着政策维稳及多举措化解房企信用风险，我们认为房企间将加速走向分化，下半年民企现金流有望得到缓解，强运营强信用的央国企及优质民企或将更积极把握拿地窗口期，迎来发展机遇。
投资建议：随着政策发力及疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业概念股有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业概念股，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。
风险提示：1）房地产行业概念股短期波动超出预期风险；2）个别房企概念股流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。
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