核心观点
本周新房、二手房龙头股成交量环比均由负转正，同比降幅均有所收窄；从结构上来看，一、二线城市新房和二手房环比均有所回暖，同比降幅也有所收窄。本周43 个城市新房成交套数为3.2 万套，环比上升0.8%（前值：-3.0%），同比下降46.2%（前值：-49.8%）；其中，17 个大中城市新房成交套数为2.2 万套，环比上升4.5%，同比下降43.8%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为24.0%、6.9%、-21.2%（前值：37.9%、-12.5%、27.4%），同比增速分别为-38.8%、-43.3%、-51.5%（前值：-43.3%、-50.6%、-46.6%）。15 个城市二手房成交套数为1.4 万套，环比上升29.0%（前值：-14.6%），同比下降20.5%（前值：-38.6%）；其中，11 个大中城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升31.4%，同比下降18.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为17.8%、46.9%、-31.2%（前值：-6.2%、-16.0%、-21.5%），同比增速分别为-45.6%、-4.3%、-25.5%（前值：-57.3%、-29.6%、-3.0%）。
新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为109.8 万套，环比上升2.0%，去化周期为21.2 个月，环比上升0.3 个月；其中，8 个大中城市新房库存套数59.1 万套，环比上升1.9%，去化周期为15.9 个月，环比上升0.2 个月；一线城市新房库存量28.0 万套，环比上升0.4%，去化周期18.5 个月，环比上升0.1 个月，二线城市新房库存量20.5 万套，环比减少0.1%，去化周期为16.2 个月，环比与上周相比无明显变化，三线城市新房库存套数为10.6 万套，环比上升10.4%，去化周期11.3 个月，环比上升0.8 个月。
整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 329 宗，环比下降 22.6%，同比下降 51.0%；成交土地规划建筑面积为 2293 万平方米，环比下降 10.8%，同比下降 57.9%；成交土地总价为 1254 亿元，环比提升 155.7%，同比下降35.2%；成交土地楼面均价为 5470 元/平方米，环比上升 186.7%，同比上升 60.6%； 百城成交土地溢价率为 3.13%， 环比下降14.7%，同比下降 60.5%。
房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为70.81 亿元，同比减少 66.1%（前值92.9%），环比减少65.3%；总偿还量为65.46 亿元，同比减少20.6%（前值：-24.7%），环比减少31.4%；净融资额为5.35 亿元。其中国企国内债券总发行量为70.81 亿元，同比减少59.0%（前值：170.6%），环比减少63.2%；总偿还量为33.79 亿元，同比减少16.3%（前值：16.1%），环比减少27.6%；净融资额为37.01 亿元。民企本周未发行国内债券；总偿还量为31.67 亿元，同比减少24.7%（前值-43.6%），净融资额为-31.67 亿元。
投资建议
5 月居民中长期贷款环比改善，5 月份人民币贷款增加1.89 万亿元，同比多增3920 亿元。其中居民概念股中长期贷款增加1047 亿元，较4 月（-314 亿元）有所改善，我们认为随着5 月央行先后下调首套房贷利率下限和5 年期LPR，后续信贷宽松较为逐步落位。本周，上海完成首次集中土拍，36 宗地全部成交。本次竞拍取消“招挂复核打分入围”规则，同时监管资金的要求从原来最高至起拍价的130%降至110%，允许受让人延期或分期缴付出让金，建立前期审批绿色通道。经历疫情冲击和土拍延期，上海首轮土拍延续“零流拍”，总出让金达835 亿元，较去年第三轮集中土拍增长78%，创集中供地以来单批次出让金新高，成交总建面达425 万方；19 宗地为底价成交（占比53%），封顶成交率达33.3%，与去年第三轮持平；整体平均溢价率为3.5%，较去年第三批集中土拍提升0.6 个百分点；获地企业八成为央国企，其中招商蛇口概念股成为本轮土拍最大买家，以独立及联合体方式拿地4 宗，成交金额达169.4 亿元。整体来看，一线核心土地市场的韧性反映出其真实需求对基本面的良好支撑，有望带动市场信心恢复。
我们认为随着疫情防控态势好转，地方概念股宽松政策正在逐步向市场传导，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业概念股、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资概念股持续收紧。
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